מאמרים

כמעט בכל הסכם מכר של נכס נדל"ן ייקבע, כי ייפתח הסכם נאמנות שבו יופקדו כספים מתוך כספי התמורה המשולמים על ידי הקונים. אך מה הסיבה של הפקדת הכספים בחשבון הנאמנות? כיצד נקבע הסכום הכספי שיופקד בחשבון? ומתי כספי הנאמנות ישוחררו מהחשבון? על כל זאת ועוד במאמר שלהלן.

לעיתים עיון בנסח מקרקעין מלשכת רישום והסדר מקרקעין עשוי לכלול הערה על נכס הרשומה לטובת מוסד תכנון או רשות מקומית לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין. במאמר שלהלן נסביר מהי תקנה 27 הנ"ל ומדוע היא נרשמת. 

​

​

עסקאות נדל"ו בארה"ב מתבצעות מעט אחרת מהאופן שבו הן מתבצעות בארה"ב. בין היתר, המעורבות של "חברת טייטל", או באנגלית - Title Insurance Company. חברת הטייטל מבצעת מספר פעולות שנועדו להבטיח רכישת זכויות טובות ונקיות בנכס הנרכש. להיכרות ראשונית עם תפקידה של חברת הטייטל היכנסו למאמר.

במטרה להגן על האינטרסים של בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית חוקק חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) אשר מסדיר את אופן התנהלותם של מארגנים הפועלים מול בעלי דירות לצורך ארגון והוצאה לפועל של פרויקטים של התחדשות עירונית. היכנסו למאמר המלא בכדי ללמוד על מטרות החוק והפרמטרים לפיהם המארגנים נדרשים לפעול.

יפוי הכח הוא מסמך משפטי בעל חשיבות מירבית, בייחוד כאשר מדובר ביפוי כח בלתי חוזר הנחתם במסגרת עסקת נדל"ן. על המשמעות המשפטית של יפוי כח בלתי חוזר ומה שמבחין אותו מיפוי כח "סטנדרטי" ועוד במאמר שלהלן.

כאשר מבצעים עסקה לרכישת דירה, פעמים רבות הקונים מעוניינים בלקיחת משכנתא.

לאחר שלב חתימת החוזה לרכישת הדירה, נראה בעסקאות מכר שתי הערות אזהרה רשומות על זכויות הבעלים- הערת אזהרה לטובת הרוכשים והערת אזהרה לבנק למשכנתאות של הקונים. בשלב זה, על מנת שלבנק תהיה בטוחה לרישום לטובתו, ועד להעברת הזכויות במלואן לקונים, נדרש כי המוכרים יחתמו על כתב התחייבות לרישום משכנתא מול הבנק.

חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 הוא אחד מהמקורות החקיקתיים לפרויקטים של התחדשות עירונית. בתיקון מספר 6 לחוק מקיץ 2018 המחוקק פעל לחיזוק מעמדם של בעלי הדירות מול יזמי פרויקטים של פינוי ובינוי.

תקנות העבירות המנהליות (קנס מנהלי - תכנון ובניה), התשע"ח-2018 אשר חוקקו מכוח חוק העבירות המנהליות תשמ"ו-1985 , מאפשרות להטיל קנס כספי בסכום קצוב על עבריינים שביצעו עבירה לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965. 

ישנם שלושה סוגי עבירות אשר בגינם ניתן להטיל קנס מנהלי קצוב.

אם שקלתם לרכוש דירה מקבלן, או לרכוש נכס ממוכר שבנה אותו בבניה עצמית, וודאי נתקלתם במושג "טופס 4". על פניו, המושג נשמע טכני מאוד, אך למעשה המשמעויות הנגזרות ממנו הן רבות ומגוונות ובעיקר - האפשרות להשתמש בנכס ולאכלס אותו.

שלב "מסירת החזקה" הינו מושג בהליך רכישת דירה ומאופיין בכך שמוכר דירה מוסר את החזקה, המפתח והשליטה הפיזית בדירה לקונה, יחד עם המסמכים הדרושים לקונה, כגון יפוי כח בלתי חוזר, על מנת להעביר את הבעלות, בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל, על שם הקונה. 

על מנת להשלים עסקה במקרקעין ברישום הזכויות בנכס על שם הקונה המוכרים בעסקה נדרשים להמציא לקונים מספר אישורים, ביניהם "אישור העירייה" הידוע גם בכינוי "תעודה לרשם המקרקעין". אך מה נכלל באותו אישור ועל מה הוא מעיד?

עסקאות לרכישת נכסי נדל"ן בישראל מחויבות על פי חוק בתשלום מס הנקרא "מס רכישה".

מס הרכישה מחושב לפי מדרגות ובהתאם לאחוזים הנגזרים משווי הרכישה.

ישנם הבדלים במדרגות המס החלות על תושבי הארץ וזאת לעומת תושבי חוץ. במאמר הבא תוכלו לקבל הסבר תמציתי על ההבדלים במדרגות המס החלות על תושבי הארץ לעומת תושבי חוץ.

בחודש דצמבר 2020 הודיע בנק ישראל, כי בכוונתו לבטל את מגבלת ריבית הפריים בהלוואות המשכנתא למגורים והשינוי נכנס לתוקף לאחרונה, בשנת 2021 לנוטלי משכנתאות חדשות. להבנה מלאה יותר של משמעות הרפורמה היכנסו למאמר המלא.

לעיתים צדדים לעסקאות נדל"ן חותמים במסגרת העסקה על כתבי התחייבויות הכוללים התחייבויות שהן נלוות, אך בו בעת בלתי נפרדות, להסכם המרכזי של העסקה.

כאשר מוסיפים לכותרת הכתב את המילים "בלתי חוזר" וכן בהתאם לתוכן הכלול בכתב ההתחייבות עשויות להיות לכך השלכות ארוכות טווח שחשוב להיות מודעים אליהן.

בתיק בו טיפל ואף זכה משרדנו הכריעה המפקחת על הבתים המשותפים בנתניה בעניין המשמעות של "כתב התחייבות בלתי חוזר" בעסקת נדל"ן. 

החשיבות של רישום בית משותף.

רבים מאזרחי ישראל גרים בבניין דירות שהינו "בית משותף". 
אם תהיתם מה הופך בניין מגורים ל-"בית משותף" תשמחו לגלות שיש לכך הגדרה של ממש המופיעה בחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 ("החוק"). 

החוק קובע ומסדיר רשימת בטוחות ברורות העומדות לרשות הקונה בעת רכישת דירה ישירות מהקבלן.

קבלן לא יקבל מעל ל7% ממחיר הדירה, אלא אם כן הבטיח את כספי הרוכש באחת מחמשת הדרכים הבאות.

על פי סעיף 29 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "החוק"), הסכם שיתוף הינו הסכם אשר נערך בין בעלי זכויות משותפים במקרקעין והוא נוגע לאופן ניהול המקרקעין המשותפים לרבות אופן השימוש בהם וכן לזכויות ולחובות של השותפים.

על פי סעיף 126 לחוק המקרקעין, הערת אזהרה היא הערה הרשומה במרשם המקרקעין ("הטאבו") בדבר קיומה של התחייבות בכתב, מאת בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין המסוימים עליהם רשומה ההערה עסקה, או לחילופין, להימנע מלעשות בהם עסקה

בהתאם לסעיף 145 לחוק התכנון והבניה תשכ"ח – 1965 ("החוק") ישנן עבודות בניה, הריסה וסגירה המחייבות קבלת אישור מאת "רשות הרישוי המקומית" בטרם ביצוען. "רשות הרישוי המקומית" הינה הועדה המקומית לתכנון ולבניה.

תקופת הבדק היא שם כולל למקבצי זמנים הקבועים בתוספת שבחוק המכר דירות, תשל"ג – 1973 ("החוק") והמתייחסות לתיקון ליקויים מסוגים שונים בדירות מגורים חדשות שנרכשו מקבלנים.

תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה (סעיף 4 לחוק). תקופה זו מתחילה עם מסירת החזקה בדירה, והיא נמשכת לפרקי זמן שונים כמפורט בתוספת שבחוק ובהתאם למהות הליקוי שנמצא בדירה.

משרדנו מייצג תושבי חוץ רבים אשר ירשו דירות מגורים בישראל ולאחר רישום הזכויות בדירה על שמם מבצעים עסקה למכירת הדירה.

אחת השאלות המרכזיות שעולות בעסקאות אלו, היא האפשרות של תושב החוץ לנצל במכירת הדירה את הפטור ממס שבח הקבוע בסעיף 49ב.(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק" ו- "פטור הירושה").

על התנאים למימוש הפטור במאמר הבא.

מידי שנה מתעדכנות מדרגות החיוב של מס הרכישה בעסקאות לרכישת דירות מגורים. בלינק הבא תוכלו לעיין במדרגות מס הרכישה לשנת 2023.

תקן 21 נקבע על ידי מועצת שמאי המקרקעין בשנת 2012. מה קובע תקן 21? כיצד ממנים שמאי פינוי בינוי לעריכת חוות דעת לפי תקן 21? על כל זאת ועוד במאמר שלהלן.

אחד המושגים ה"חמים" והמדוברים לאחרונה בעולם הנדל"ן ותכנון ובניה הינו המושג של "תכנית כוללנית". אין ספק כי תכנית תא/5000, תכנית כוללנית אשר אושרה בתל אביב, תרמה עליית מושג לכותרות. לקריאה נוספת הכנסו למאמר.

היטל השבחה הוא מושג שחשוב מאוד להכיר אם אתם עומדים בפני מכירה או רכישה של נכס נדל"ן. למי משלמים את היטל ההשבחה ומדוע משלמים את ההיטל? על זאת ועוד במאמר להלן.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נכון לשנת 2015, בה ערכה הלשכה סקר מקיף של הוצאות משקי הבית בישראל, כ-30% מתושבי ישראל מתגוררים בדירות שכורות.

קיומה של דירת גג יוצר לעיתים קושי משמעותי בקידום הפרויקט שהינו מורכב ורווי אתגרים לכשעצמו

מהם המקרים שעלולים לצוץ - ואיך מתמודדים איתם?

המושג "בעלות" מתייחס לזכות משפטית בנכס, המקנה לבעל הזכות את הכוח המשפטי לעשות בנכס כל שירצה, בכפוף למגבלות שנקבעו בחוק או בחוזה. זכות הבעלות טומנת בחובה את כלל הזכויות שניתן להקנות בנכס, ובכללן: חזקה, שימוש, שינוי או עיבוד הנכס, השמדתו והקניית הזכויות בנכס לאחרים.

נהוג להגדיר את זכות הבעלות כזכות לעשות בנכס כל דבר כמפורט לעיל וכן בתור הזכות להרחיק ידם של אחרים מהנכס. 

פירוק שיתוף במקרקעין מוסדר בסעיפים 37 עד 45 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 ("החוק") הקובע, כי לכל אחד מהשותפים בנכס מקרקעין הזכות לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת.