מן החקיקה: העברת דירה לקרוב במתנה - אופן חישוב מס שבח ומס רכישה וכן היטל השבחה.

ישנם יתרונות בביצוע עסקה של העברת דירה לקרוב במתנה, אך כשמבצעים עסקאות כאלה, יש לתת את הדעת גם לפן המיסויי - מס שבח ומס רכישה והיטל השבחה. היכרות עם ההשלכות המיסוייות עשויה לסייע בהחלטה האם כדאי לבצע דווקא עסקה של העברת דירה לקרוב במתנה.

סעיף_62_לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק") עוסק במיסוי של עסקת העברת דירה לקרוב במתנה:

העברת דירה לקרוב במתנה מס שבח ומס רכישה -

בעסקת העברת דירה במתנה ל"קרוב" כהגדרתו בחוק ובתקנות שחוקקו מכוח החוק יש השפעה על מס שבח ומס רכישה- בעסקה כזו אין חבות במס שבח לנותן המתנה וקיים שיעור מס רכישה מופחת (1/3) למקבל המתנה.

ויודגש כבר עתה, כי היעדר מס שבח בעסקת מתנה בין קרובים אין משמעה פטור, אלא דחייה של המס למועד מאוחר יותר, כאשר מקבל המתנה ימכור את הנכס, והכל כפי שיפורט להלן.

יש לשים לב, כי הגדרת "קרוב" לצורך מס שבח איננה תואמת את ההגדרה של "קרוב" לצורת ההטבה במס רכישה.

ההטבה במס שבח –

בהתאם לחוק, העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה מתשלום מס שבח לפי סעיף 62 לחוק ובתנאי שההעברה נעשית ללא תמורה ולקרוב.

ההגדרה של "קרוב" לצרכי מס שבח בהתאם לחוק זה הינה כל אחד מאלה:

(1) בן זוג.

(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה.

(3) אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

יש לשים לב, כי להעברת זכויות במתנה מיחיד לקרובו יש השלכה על המיסוי שיחול בעת מכירת הנכס שהתקבל במתנה על ידי מקבל המתנה.

כאשר מקבל המתנה ימכור את הנכס שקיבל, הוא יחוייב במס גם על השבח שנצבר בתקופה שבה הנכס היה שייך לנותן המתנה. כלומר, יום הרכישה ושווי הרכישה יקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה.

בנוסף, ככל ומקבל המתנה מעוניין להנות בכל זאת מפטור במס שבח בעת מכירת הדירה שהתקבלה במתנה יהא עליו לעמוד בתקופות הצינון הקבועות בחוק;

כך, כאשר מקבל המתנה מעוניין למכור את הדירה שקיבל במתנה וזוהי דירתו היחידה יהא עליו לעמוד בתקופות הצינון הבאות – חלוף 3 שנים מקבלת המתנה במקרה ומקבל המתנה התגורר בדירה או חלוף 4 שנים מקבלת המתנה במקרה ומקבל המתנה לא גר בדירה. והכל בכפוף לתנאים בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין וכן לתקרת הפטור ממס שבח הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין.

יצוין, כי במקרה בו הדירה שהתקבלה במתנה איננה הדירה היחידה של מקבל המתנה, הרי שהוא יחוייב במס שבח מלא בהתאם לשיעורי המס החלים במכירת מקרקעין ולפי מועד הרכישה של הנכס ע"י נותן המתנה.

הטבה במס רכישה

בתקנות מיסוי מקרקעין ניתנת הקלה במס רכישה בעסקת מתנה בין קרובים. יש חבות מס של 1/3 ממס הרכישה הרגיל לעסקה, בהתאם לתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974.

ההגדרה של "קרוב" בהתאם לתקנות אלו זה הינה כל אחד מאלה:

בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן זוגו של צאצא, אח ואחות.

היטל השבחה

בסעיף 1 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה נקבע, כי ההעברה ללא תמורה מאדם לקרובו לא תיחשב מימוש זכויות לצורך חבות בתשלום היטל השבחה.

כדי שההעברה לא תחשב למימוש זכויות עליה למלא אחר שני תנאים:

1. ההעברה צריכה להיות ללא כל תמורה.

2. ההעברה חייבת להיות למי שמוגדר "קרוב" בתוספת השלישית:

בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן זוג, אח ובני זוגם.

יש לשים לב, כי ההגדרה שונה מזו הקבועה בהגדרות החוק/התקנות של מס השבח או מס הרכישה.

כלומר, אם הנכס ניתן במתנה למי שאינו מוגדר "קרוב", ההעברה תיחשב למימוש זכויות ותחייב את נותן המתנה בתשלום היטל השבחה.

אין הכוונה כי ניתן פטור מהיטל אלא מדובר רק בדחיית התשלום למועד בו מקבל המתנה ימכור את המקרקעין.