הממונה על פניות דיירים, התחדשות עירונית, פינוי בינוי - מיהו הממונה על פניות דיירים ומהם סמכויותיו?

תפקידיו וסמכויותיו של הממונה על פניות של דיירים

גיבוש ויישום של פרויקט התחדשות עירונית הוא תהליך מורכב אשר מעורר שאלות, תהיות ולעיתים רבות גם טענות בקרב בעלי דירות. לשם התמודדות עם שאלות, תהיות וטענות מסוגים שונים ובירורם מונה לתפקיד הממונה על פניות דיירים בנושאים של התחדשות עירונית (להלן: "הממונה") העוסק בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38.

סמכותו של הממונה נובעת מכוח חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו – 2016 (להלן בהתאמה: "החוק" ו-"הרשות").

להלן מספר נושאים לדוגמא שבעניינם ניתן לפנות לממונה:

1. התנהגות יזמים, מינהלות עירוניות, התנהגות דיירים אחרים, כולל טענות בעניין הפעלת לחץ בלתי סביר על דייר להצטרפות לפרויקט.

2. התנהגות של מארגנים של פרויקט שלא בהתאם להוראות החוק.

3. תוקף הסכם לארגון פרויקט התחדשות עירונית.

4. החלטה על בטלות עסקת פינוי ובינוי כאשר בעל דירה שחתם על העסקה בשפה שאינה ידועה לו ובלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עקרי העסקה בשפה המובנת לו.

בסמכותו של הממונה לבטל הערת אזהרה שנרשמה מכוח הסכם התחדשות עירונית במרשם המקרקעין

כחלק מחוק ההסדרים שאושר בשנת 2023, נקבע בסעיף 7א. לחוק כי - קבע הממונה, כי עסקה בטלה או פקעה וחלפו 45 ימים מיום שהקביעה הומצאה לצדדים לעסקה, תהיה קביעתו זו הוכחה כי עילת ההערה שנרשמה לגבי העסקה לפי סעיפים 126 או 128 לחוק האמור – בטלה. המשמעות של סעיף זה היא מתן כוח אקטיבי לממונה לבטל פרויקטים של התחדשות עירונית שכן עם החלטת הממונה בדבר בטלות עסקה ניתן לגשת ללשכת רישום המקרקעין ולמחוק הערה שנרשמה לטובת יזם של פרויקט התחדשות עירונית.

מיהו הממונה ומה ניסיונו בתחום?

לפי סעיף 7(א) לחוק, הממונה הינו עורך דין עובד הרשות, שעסק חמש שנים לפחות בעניינים הקשורים לתחומי תפקידיה של הרשות או לתחומים דומים. הוא ממונה על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

כיצד פונים אל הממונה ומהו מועד ההחלטה?

אל הממונה על פניות דיירים, התחדשות עירונית, פינוי בינוי ניתן לפנות באמצעות מילוי ושליחה של טופס פנייה מקוון. יש לצרף לפניה את כל המסמכים המוזכרים בפנייה או קשורים אליה.

על פי החוק, הממונה נדרש לפרסם את החלטתו בפנייה בתוך 90 יום ממועד הגשתה. הממונה רשאי להאריך את זמן המענה ב- 90 יום נוספים.

לאחר מתן החלטת הממונה, מהו תוקף ההחלטה בהליך משפטי?

החלטת הממונה, כי פניית דייר היא מוצדקת בשל הפרת הוראות כל דין, תהיה קביעתו ראיה לכאורה לנקבע בה בכל הליך משפט. כלומר, הפונה לא יצטרך להוכיח את טענותיו אם פנייתו נמצאה מוצדקת. אך אם יובאו לפני בית המשפט ראיות נגדיות יתכן שבית המשפט יפסוק בניגוד לקביעת הממונה.

פרסום ההחלטה

החלטות הממונה יפורסמו לציבור באתר האינטרנט של הרשות להתחדשות עירונית, בהתאם להוראות החוק.

להלן דוגמא לפנייה לממונה מיום 27.4.2020

ביום 27.4.2020 הוגשה פנייה לממונה על ידי מספר דיירים, בעלי זכויות במקרקעין ברחוב האלון 20-22 ביבנה (להלן: "המתחם"). הפנייה מתייחסת לפרויקט פינו ובינוי המקודם בבניינים אלה.

תיאור העובדות וטענות הפונים

בין השנים 2012-2018 התקשרו בעלי הזכויות המתחם בעסקאות פינוי ובינוי עם יזם הפרויקט, חברת בהרי פלוטקין יבנה בע"מ.

לטענת הפונים, נודע להם שהחברה התקשרה בהסכמים שונים עם כל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין, תוך שלחלק מהם העניקה תמורות עודפות וזאת ביחס לתמורות שהעניקה לפונים.

לטענתם החברה חתמה על הסכם מול אחד מבעלי הזכויות, במסגרתו העניקה לו תמורות עודפות לעומת התמורות שקיבלו. זאת בניגוד לעקרון, לפיו בהסכמי פינוי בינוי ותמ"א 38 יש לשמור על יחסי שוויון יחסי בין כל בעלי הזכויות במקרקעין.

לפיכך, מבקשים הפונים את בדיקת הממונה בנוגע להיקף התמורות שקיבל היזם במסגרת הפרויקט. וכן, האם התמורות שנתנו עומדות בהוראות הדין והפסיקה הרלוונטיים.

החלטת הממונה שניתנה ביום 17 בפברואר 2022

הממונה מדגיש בהחלטה זו כי פנייה לממונה צריך שתהא פנייה קונקרטית המתייחסת למעשה או מחדל ספציפי שבגינו מתבקשת התערבות הממונה.

הממונה התייחס בהחלטה למקרה ספציפי בפנייה של בעלי הזכויות, לפיו החברה חתמה על הסכם מול אחד מבעלי הזכויות במקרקעין, במסגרתו העניקה לו תמורות עודפות על אלה שניתנו לפונים. בעסקה שנערכה בין החברה לבני זוג בעלי זכויות במקרקעין, החברה רכשה את זכויותיהם של בני הזוג במתחם בסכום של 5.5. מיליון ש"ח.

קביעה של חוות דעת שנערכה ע"י שמאית מטעם הפונים קובעת שעסקת המכר עם בני הזוג, מוכיחה, כי ניתנה תמורה גבוהה משמעותית וחריגה מהתמורות שניתנו ל- 5 דירות המגורים האחרות, של הפונים, זאת בניגוד לסעיף 6(ב) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו- 2006. (להלן: "חוק פינוי ובינוי").

הממונה בחן שתי שאלות:

האחת, האם בעצם העובדה שמדובר בסכום גבוה משווי דירות התמורה שיקבלו הפונים יש משום חריגה מעקרון השוויון בתמורות.

השנייה, ככל שקיימת חריגה מעקרון השוויון בתמורות, מה הנפקות המשפטית הנודעת לחריגה זו.

הממונה קבע, כי הפגיעה בעקרון השוויון עולה במקרה זה במספר מישורים.

מישור אחד הוא סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי. חוות הדעת השמאית מוכיחה, כי ניתנה תמורה גבוהה משמעותית וחריגה מהתמורות שניתנו ל -5 הדירות האחרות, זאת בניגוד לסעיף 6 (ב) לחוק פינוי ובינוי.

מישור נוסף בו קיימת נפקות לחריגה מעקרון השוויון בתמורות, הוא מישור השיפוי, המתבטא בזכות להשוואת התמורות או לפיצוי בגין הפרת השוויון בתמורות. מכיוון שנושא זה נדון במסגרת בוררות בין הפונים לחברה הממונה לא נקט עמדה במסגרת החלטה זו.