בעלי דירות שחתמו על הסכם תמ"א 38 מתוך גמירות דעת כלומר, מתוך הבנה את תכליתו והסכמה לתנאיו ולקחו חלק אקטיבי בהליך החתימה, נחשבים כמי שהסכימו לביצוע הפרויקט ולא יוכלו להביא לביטול הסכם בנקל.
פסק דין שניתן ביום 05/02/2023 בבית משפט המחוזי בתל אביב - יפו, מדגיש, כי מי שנטלו חלק אקטיבי בהליך החתימה על הסכם תמ"א 38, נחשבים כמי שהסכימו, מתוך גמירות דעת, לביצוע פרויקט תמ"א 38. על בעל דין המבקש לסתור את חזקת החתימה מוטל נטל כבד להוכיח גרסתו.
בפסק הדין כב' השופט ארז יקואל קבע, כי הסכם התמ"א 38 נחתם מתוך גמירת דעת של הנתבעים (בעלי הדירות), מתוך הבנה של הנתבעים את תכליתו והסכמתם לתנאיו ולכן דין התביעה להתקבל.
השאלה שעלתה לדיון בפסק הדין הינה -
האם נכרת בין הצדדים הסכם מחייב כדין. אם התשובה לכך חיובית, תבחן השאלה האם לנתבעים המבקשים להשתחרר מן ההסכם ולהביא לביטול ההסכם, קיימת עילה לעשות כן.
הרקע העובדתי
מדובר בבית משותף בחולון, ברחוב זלמן ארן 8, הכולל 9 דירות.
התובעת הינה החברה היזמית "זלמן ארן 8 בע"מ".
הנתבעים הינם בעלי הזכויות בבית המשותף שחתמו על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38.
באפריל 2014, נחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 וזאת בתמורה לזכויות הבנייה הקיימות ובניית דירות נוספות, שיהיו בבעלות התובעת.
בפברואר 2016 נדונה הבקשה להיתר בנייה לפרויקט בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון.
הבקשה סורבה עקב התנגדותם של 2/3 מבעלי הזכויות בבניין למתן ההיתר המבוקש.
התביעה הוגשה כדי לאכוף על הנתבעים את ההסכם.
טענות התובעת - התנגדות הנתבעים למתן היתר בנייה מהווה הפרה גסה של ההתחייבות שנטלו על עצמם. משכך, יש לאכוף את ההסכם על הנתבעים ולמנות את בא כוח התובעת ככונס נכסים, אשר יחתום במקום הנתבעים על המסמכים הנדרשים כתנאי לביצוע הפרויקט.
טענות הנתבעים - חלק מהנתבעים לא לקחו חלק בהליך ולא התגוננו. חלקם אינם מתנגדים לביצוע הפרויקט.
אחרים טוענים, כי חתימתם על ההסכם והמסמכים הנלווים הושגה במרמה, על דרך ההטעיה והצגת מצגי שווא. לטענתם, הובהר להם ע"י התובעת כי הסכמתם ניתנת לביצוע בדיקות ראשוניות בלבד, אשר אינן מחייבות אותם בביצוע הפרויקט.
ההחלטה;
בפסק דין זה נקבע, כי דין התביעה להתקבל וכי יש לאכוף את הסכם תמ"א 38. כב' השופט ארז יקואל שוכנע, כי הנתבעים התקשרו בהסכם מתוך גמירות דעת ורק בהמשך חזרו בהם מההסכמה שנתנו לביצוע הפרויקט. ללא כל הצדקה בדין. ולכן לא ניתן להביא לביטול ההסכם.
על פי חוק החוזים, התשל"ג-1973 (סעיפים 2,5), יש לבחון קיומן של שתי דרישות מצטברות, הן גמירות דעת והן מסוימות. במקרה זה, קיומן של שתי הדרישות, נלמד ממכלול הנסיבות. מדובר בהסכם שבכותרתו צויינה המילה "הסכם". כמו כן, הסכם התמ"א 38 מפורט למדי המכיל יותר מ-37 עמודים ומתאר באופן מפורט את זכויות וחובות הצדדים. לאלה חשיבות רבה המעידה הן על מסוימות והן על גמירת דעתם של הצדדים. נקבע כי אין זכר ל"ראשוניות" כלשהי.
לא אחת נפסק, כי: "אדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור).
על בעל דין המבקש לסתור את חזקת החתימה מוטל נטל כבד להוכיח גרסתו.
בפסק הדין נקבע, כי הנתבעים נטלו חלק אקטיבי בהליך החתימה על הסכם התמ"א 38 ובכך הסכימו לביצוע הפרויקט. כמו כן, הנתבעים לא עמדו בנטל הכבד לסתירת חזקת מעשה החתימה. אין די בטענות כלליות של מרמה, מצג שווא וכפייה.
בית המשפט קבע, כי ההתנגדות של הנתבעים לפרויקט מונעת מטעמים של כדאיות העסקה ולא מטעמים של פגם ברצון, המאפשרים חזרה מהסכם.
מאחר וההסכם נחתם מתוך גמירות דעת של הנתבעים, מתוך הבנה של הנתבעים את תכליתו והסכמתם לתנאיו הרי שדין התביעה להתקבל.
(מס' תיק 39301-03-18 בבית משפט המחוזי בתל-אביב - יפו, פס"ד זלמן ארן 8 בע"מ נ' צמח נדרה אורייה)
Comments