כשהחוק פוגש את המציאות: מס רכישה לעולה חדש: הרחבת ההגנה על זכאותם של עולים חדשים להטבות במס רכישה

רכישת דירה בישראל היא אחד הצעדים המשמעותיים ביותר עבור עולה חדש המבקש לבסס את חייו בארץ. אלא שלעיתים הדרך לדירה המיוחלת אינה מתנהלת בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין בכל הנוגע למס הרכישה. פסק דין שניתן לפני קצת יותר משנה על ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בירושלים ממחיש כיצד בתי המשפט עשויים להעדיף בחינה מהותית של המציאות על פני יישום דווקני של מועדים שנקבעו בדין.

מאזני הצדק: פסיקה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין מחזקת את ההגנה על עולים חדשים

שתי הטבות שונות בדין - ומחלוקת אחת

פסק הדין עוסק במס רכישה לעולה חדש ספציפית ביחס לעולה חדשה שרכשה דירה מקבלן עוד לפני מועד עלייתה לישראל. במסגרת ההליך ביקשה העולה להנות משתי הטבות מס שונות הקיימות בדין בהקשר של מס רכישה -

האחת, מדרגות מס הרכישה החלות על רכישת דירה יחידה על ידי תושב ישראל. והשניה, הקלה ייעודית הניתנת לעולה חדש לפי תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

אף ששתי ההטבות עוסקות במס רכישה, מדובר בהסדרים משפטיים שונים, המבוססים על תנאים שונים ומשרתים תכליות שונות. הרציונל בהטבת דירה יחידה הינו הקלה על רכישת דירת מגורים המשמשת למגורי הרוכש בישראל. זאת, לעומת הטבת העולה חדש אשר נועדה לעודד עלייה וקליטה בארץ.

טענות העוררת

הדירה שנרכשה הייתה דירה מקבלן שנמכרה "על הנייר". לאחר החתימה על הסכם המכר התעכבה מסירתה במשך תקופה משמעותית מעבר למועד שנקבע בהסכם. כתוצאה מכך נוצר פער בין המועדים שנקבעו בדין לבין המציאות שנוצרה בפועל.

רשות המסים סברה, כי העוררת אינה עומדת עוד בתנאי הזכאות הנדרשים לקבלת ההטבות, בין היתר בשל חלוף הזמן ממועד הרכישה ועד להפיכתה לתושבת ישראל בפועל.

מנגד טענה העוררת, כי אין זה ראוי לשלול ממנה הטבות שנועדו לעודד עלייה ורכישת דירה בישראל, כאשר העיכוב נגרם בשל איחור במסירת הדירה - נסיבה שלא הייתה בשליטתה כלל.

הכרעת ועדת הערר

ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה, כי יש לפרש את הוראות הדין בהתאם לתכליתן ולא רק בהתאם ללשונן הטכנית. הוועדה הדגישה כי תכליתן של ההטבות היא לעודד עלייה לישראל ורכישת דירת מגורים, וכי בנסיבות המקרה אין הצדקה לפגוע בזכאות העוררת בשל עיכוב שנגרם על ידי היזם.

בפסק הדין ניתן משקל משמעותי לכך שהעוררת פעלה לאורך כל הדרך מתוך כוונה אמיתית לקבוע את מרכז חייה בישראל, וכי לוח הזמנים שנקבע בחוק השתבש בשל איחור במסירת הדירה ולא בשל התנהלותה שלה. בהתאם לכך, אימצה ועדת הערר גישה מהותית אשר בחנה את המציאות שנוצרה בפועל ואת מטרות החקיקה, ולא הסתפקה בפרשנות דווקנית של המועדים הקבועים בדין.

מדוע פסק הדין חשוב?

חשיבותו של פסק הדין חורגת מעניינה הפרטי של העוררת. בשנים האחרונות עיכובים במסירת דירות הפכו לתופעה נפוצה, ולעיתים הם משליכים לא רק על מועד הכניסה לדירה אלא גם על זכויות מיסוי של הרוכשים.

פסק הדין מהווה תזכורת לכך שבמקרים המתאימים ניתן לבחון את הזכאות להטבות מס גם בראייה רחבה יותר, תוך התחשבות בנסיבות החיים ובתכלית החקיקה. עבור עולים חדשים, תושבים חוזרים ורוכשי דירות מקבלן, מדובר בפסיקה המעידה על נכונות לבחון את המציאות כפי שהיא, ולא רק את לוח השנה.

עדכון חקיקה: כיום קיים הסדר מפורש לרכישת דירה "על הנייר"

חשוב לציין, כי לאחר התקופה הרלוונטית לעניין פסק הדין המובא מעלה תוקנו תקנות מס הרכישה. במסגרת התיקון, צומצמה תקנה 12 להטבה ברכישת בית עסק על ידי עולה, ולצידה נוספה תקנה 12א, המסדירה את ההטבה לעולה ברכישת דירת מגורים יחידה.

מעניין במיוחד, כי התקנה החדשה מתייחסת במפורש למצב שבו עולה רוכש דירה מקבלן לפני עלייתו לישראל, כאשר בנייתה טרם הושלמה. במקרה כזה, תקופת הבנייה אינה מובאת במניין התקופה של שנה שלפני הכניסה לישראל, ובלבד שלא חלפו יותר משלוש שנים ממועד רכישת הדירה ועד לכניסתו הראשונה של העולה לישראל, וכן שהתקבל אחד מאישורי העולה הנדרשים בתוך שנה ממועד הרכישה.

בכך נותן הדין כיום מענה מפורש יותר למתח שבין לוחות הזמנים הקבועים בתקנות לבין המציאות המאפיינת רכישת דירה "על הנייר" - בדיוק מסוג הקושי שעמד במרכז פסק הדין המובא מעלה.

נכון למועד כתיבת שורות אלה, לא ידוע על פסק דין מאוחר יותר שהפך את ההכרעה בעניין זה או על פסק דין בערעור על ההחלטה. עם זאת, יש לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבותיו ולהוראות הדין העדכניות החלות במועד העסקה.

(תיק ו"ע 22899-10-22 אייזלער נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים)