הרקע לחקיקת חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז - 2017 החוק להתחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז- 2017 (להלן: "החוק") נחקק על מנת לקדם הגנה על בעלי הדירות המעוניינים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. עד לשנת 2017 היה מדובר בתחום פרוץ יחסית שלא הייתה בו הסדרה. פרויקטים של התחדשות עירונית הן הזדמנות עסקית וכלכלית עבור יזמים וכתוצאה מכך צמחו לאורך השנים בשטח אנשים שפעלו להחתים בעלי זכויות בבניינים על מסמכי הסכמה ואפילו על הסכמים סופיים כדי להעביר את הפרויקטים ליזמים.
כמו כן, היו מקרים בהם מתווכים לקחו על עצמם את ארגון הדיירים בהתנהלות מול היזם, תוך פיזור הבטחות ללא כיסוי והחתמת אותם דיירים על הסכמי בלעדיות ללא הגבלת זמן. אם כן, מטרתו העיקרית של החוק היא לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות שאינם מקצועיים בתחום הזה, ולחזק את מעמדם החוקי אל מול אותם "מארגנים" הפועלים בשטח.
מיהו "מארגן"?
לפי סעיף 1 לחוק, "מארגן" הוא מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית או מבצע פעולות לקראת התקשרות עם בעל דירה בהסכם כאמור.
מה החוק קובע ביחס לפעילות המארגן?
ראשית, החוק מחייב את המארגן ליידע את בעלי הדירות על גובה שכר הטרחה שהוא אמור לקבל מהיזם ועל עניין או קשר אישי שלו לעסקה- ככל וקיימים. מעבר לכך, החוק קובע, כי חלה חובה על מארגני העסקאות לקיים כנס דיירים, בהודעה של שבוע מראש לפחות ובכתב, וזאת לצורך מתן הסבר על הסכם הארגון לעסקה. אם לפחות 40% מבעלי הדירות נעדרו מהכנס, לא יהיה לו תוקף. כמו כן, על המארגן לתעד את הכנס ולשלוח לבעלי הדירות את הפרוטוקול, תוך הנגשת המידע בשפות נוספות מעבר לעברית, ככל שיש צורך בכך.
שנית, החוק מחייב את המארגן לפעול לטובת בעלי הדירות בהגינות, נאמנות, שקיפות, ובדרך מקובלת, וכן חלה עליו החובה לשמור בסודיות כל מידע שהגיע אליו מבעל דירה, למעט עצם חתימתו על ההסכם.
שלישית, חלה חובה על המארגן להסביר לבעלי הדירות את מהות ההסכם ועיקריו, ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנו.
רביעית, החוק מגביל בזמן את תוקפם של אותם הסכמים לארגון עסקאות בין בעלי הדירות לבין המארגנים, ומגדיר לוחות זמנים שבמידה ואינם מתקיימים, ההסכם פוקע ללא זכות פיצוי למארגן, ובעלי הדירות רשאים לקדם את פרויקט ההתחדשות העירונית בעצמם או באמצעות מארגן או יזם אחר. כדי לחזק נקודה זו, החוק קובע אבני דרך שעל המארגן לעמוד בהן כדי שההתקשרות תישאר בתוקף, כראיה למידת רצינותו בקידום העסקה.
סיכום
לסיום, חשוב לשים לב, כי הסכם עם מארגן אינו מהווה חתונה קתולית ולכן יש להסכם תוקף לתקופות מוגדרות בחוק. טרם חתימה על ההסכם חשוב להבין את ההסכם על בוריו ולכן בחירת עו"ד מייצג ע"י הדיירים מהווה נדבך חשוב ומשמעותי לתהליך.