מהו הסכם שיתוף במקרקעין?

מהו הסכם שיתוף?

על פי סעיף 29 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "החוק"), הסכם שיתוף הינו הסכם אשר נערך בין בעלי זכויות משותפים במקרקעין והוא נוגע לאופן ניהול המקרקעין המשותפים לרבות אופן השימוש בהם וכן לזכויות ולחובות של השותפים.

בהתאם להוראות החוק, הסכם שיתוף הנרשם בלשכת רישום המקרקעין (להלן: "הטאבו") חל לא רק על השותפים שהיו צדדים להסכם השיתוף המקורי, אלא גם על אדם שנעשה שותף לאחר מכן. כך למשל, הסכם שיתוף יכול לקבוע הסדרים לגבי מימוש זכויות הבניה במקרקעין כגון באמצעות מכירה או בנייה במקרקעין, על ידי כל אחד מהשותפים, לקבוע את חלוקת האחריות לתשלום הוצאות לאחזקת המקרקעין, או לקבוע התחייבויות שונות שנועדו למנוע פגיעה בזכויותיהם של יתר השותפים להסכם.

הסכם שיתוף לרוב רלבנטי עבור בעלי זכויות הרשומים ב"מושע" – כלומר, כל אחד מבעלי הזכויות רשום כבעלים של חלק יחסי מהמקרקעין וזאת לעומת רישום כבית משותף ובעלות מובהקת בתת חלקה או לעומת מצב שבו בעל הזכויות רשום כבעלים יחיד בחלקה.

מהם היתרונות והחסרונות בהסכם שיתוף?

היתרונות בהסכם שיתוף כוללים, בין היתר, עיגון זכויותיו של הפרט בקבוצה במקרה של מימוש עתידי של המקרקעין ומניעת התנגדויות בין השותפים היכולות לגרום לעיכוב בקידום פרויקטים או להקשות על פירוק השיתוף.

כמו כן, הסכם השיתוף מעניק כוח במשא ומתן מול יזמים וקבלנים. יתרון נוסף, הוא מתן האפשרות לרוכש הקונה את זכויותיו של אחד השותפים לממן את הרכישה מבנק למשכנתאות ולרשום משכנתא לטובת הבנק על המקרקעין.

מנגד, חשוב להבין שהסכם שיתוף מכפיף את הפרט להחלטות הרוב, לדוגמא בבקשת פירוק שיתוף. כמו כן, לעיתים ניתן יהיה להשתחרר כשותף מן ההסכם רק על ידי החתמת רוכש חדש שייכנס בנעלי השותף היוצא.

כיצד רושמים הסכם שיתוף?

שותפים המעוניינים בכך יכולים לרשום את הסכם השיתוף בטאבו. בקשה לרישום הסכם שיתוף צריכה להיות מוגשת כשהיא חתומה על ידי כל השותפים, ולצרף אל הבקשה עותק מהסכם השיתוף חתום על ידי כל השותפים.

כמו כן, יש לצרף לבקשת הרישום מפת מדידה של המקרקעין חתומה על ידי מודד מוסמך.

לאחר שההסכם נרשם, תופיע הערה בנסח המקרקעין אשר תציין, כי נרשם הסכם שיתוף.

הרישום בטאבו הופך את ההסכם לידוע לכל. יש לציין, כי לא קיימת חובה לרשום הסכם שיתוף, אך מהרגע שההסכם נרשם הוא תקף כלפי כל צד שלישי.