"בית משותף" - הרבה יותר מסתם כינוי!

החשיבות של רישום בית משותף

רבים מאזרחי ישראל גרים בבניין דירות שהינו "בית משותף".

אם תהיתם מה הופך בניין מגורים ל-"בית משותף" תשמחו לגלות שיש לכך הגדרה של ממש המופיעה בחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 ("החוק").

על פי החוק, "בית משותף" הוא מבנה קבוע שיש בו לפחות שתי דירות, והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים המתנהל בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"). ב"בית משותף" יש גם חלקים מהמבנה שהם "רכוש משותף" כאשר הכוונה היא לכל מה שאינו שייך לדירות עצמן, כגון: חדר המדרגות, המעלית, המקלט וכיוצא באלו. לכל דירה בבניין המגורים יש חלק ברכוש המשותף, כאשר לרוב, לכל אחת מהדירות מוצמד חלק יחסי ברכוש המשותף אותו ניתן לאתר בנסח הטאבו (תדפיס מידע המופק על ידי משרד המשפטים, לשכות הטאבו).

בית משותף מתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, וקובע, בין היתר, את זכויותיהם וחובותיהם בנוגע לניהול ואחזקת בית המשותף, השתתפות בהוצאות, ועוד. בתוך כך, ישנה אפשרות להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירות מסוימות וזאת בהסכמת בעלי הדירות, או מראש בתקנון. המנגנונים להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות מסוימות מפורטים גם הם בחוק.

רישום בניין מגורים כבית משותף מעניק לבעלי הדירות מספר יתרונות –

ראשית, עלייה בערך הנכס. שווי דירה שעדיין לא הסתיימו הליכי הרישום לגביה עלול להיות נמוך משווי דירה הרשומה בבית משותף. הרישום מעגן את זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות ולכך ערך כלכלי רב. כך לדוגמא, בכל הנוגע לשוויין הכספי של זכויות בנייה. זכויות בנייה הינם נכס שהינו לרוב בבעלות משותפת של בעלי הדירות. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע ותכניות החלות על הקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבנייה עליה שייכות להם במשותף. דבר זה רלוונטי לדירות ו/או בתים משותפים להם זכויות בנייה בלתי מנוצלות. יש לציין, כי ניתן להצמיד את זכויות הבנייה לדירות מסוימות אך יש לעגן זאת בתקנון הבית המשותף.

שנית, תוקף משפטי לזכויות הדיירים. רישום בית משותף מאפשר להגדיר לכל בעלת דירה מהם זכויותיה בדירה הפרטנית אשר בבעלותה (מיקום הדירה בקומות הבניין, שטח הדירה, וסוג הזכויות הקנייניות בדירה) וכן ברכוש המשותף (למשל בזכויות הנובעות מהצמדה של חנייה, מחסן או גג). כמו כן, הרישום מקנה תוקף חוקי - לאחר סיום הליכי הרישום כבית משותף ניתן לדעת כי הדירה היא בבעלותכם.

שלישית, הקלות בהליכי קבלת משכנתא והעברת זכויות. בנקים נוהגים לאשר ביתר קלות משכנתאות לדירות הרשומות כחלק מבית משותף ושהליכי הרישום הסתיימו לגביהם בטאבו. הבנק לעיתים חושש ממתן משכנתא לרכישת דירה שהזכויות בה טרם הוסדרו במלואן או לדירה הרשומה ב"מושעא" (רישום בו לכל אחד מבעלות הזכויות בבניין יש חלק יחסי במקרקעין וללא הגדרה פרטנית של הדירות). כמו כן, במידה ותהיו מעוניינים למכור את הדירה שלכם, העברת הזכויות לרוכש תהיה הרבה יותר פשוטה כאשר רישום הדירה מוסדר באופן מלא, והבניין רשום כבית משותף.

על אף היתרונות הטמונים ברישום בניין דירות כ"בית משותף", בניינים רבים בישראל אינם כך בטאבו. וזאת, ממגוון סיבות.

בין היתר, בעבר היו רושמים "חברות גוש-חלקה" כדי לחסוך במיסים. סיבה נוספת יכולה להיות שהמקרקעין עליהם בנוי המבנה אינם מוסדרים ולא עשו בהם פרצלציה. כמו כן, ייתכן, כי הקבלן/יזם אשר בנו את המבנה לא קיימו את התחייבויותיהם ולא השלימו את רישום המבנה כבית משותף.

הרישום של בית משותף מתנהל מול לשכת המפקח על רישום הבתים המשותפים בטאבו. המפקח בוחן את הבקשה, המורכבת ממסמכים רבים ובמידה וכל הדרישות מתקיימות, חותם על צו רישום הבית כבית משותף.