מאמרים

פירוק שיתוף במקרקעין מוסדר בסעיפים 37 עד 45 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 ("החוק") הקובע, כי לכל אחד מהשותפים בנכס מקרקעין הזכות לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. 

​

מדוע שבעל מקרקעין ירצה לפרק שותפות?

 

לעיתים מתגלעות מחלוקות בין השותפים, ואחד מהשותפים מחליט, כי הוא מעוניין לממש ולמכור את נכס המקרקעין ולקבל את התמורה, או לחלופין הוא מעוניין לקנות מכל יתר השותפים את חלקיהם, וכך להפוך לבעלים הבלעדי במקרקעין. בנוסף, המחלוקת בין השותפים במקרקעין יכולה להתמקד באופן ניהול הנכס או הטיפול בו ופירוק השיתוף נדרש לשם סיום המחלוקת. ישנם גם מצבים בהם זכות הבעלות על נכס המקרקעין נבעה משותפות עסקית שהתפרקה, ולפיכך עולה צורך לפרק את השותפות.

 

איך מבוצע פירוק שיתוף במקרקעין?

 

החוק קובע שני מסלולים לביצוע הפירוק. מסלול אחד הוא בהסכמת השותפים במקרקעין ואילו השני הוא בהיעדר הסכמה.

 

אם כל בעלי הזכויות בנכס מסכימים לפירוק השיתוף, הם יחתמו על הסכם ובו יקבעו את אופן חלוקת המקרקעין כאשר החלוקה יכולה להיות "חלוקה בעין", כלומר – חלוקה פיזית ממש של המקרקעין בין השותפים, או שהיא יכולה להיות באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון מהמכירה בין השותפים.

 

הקושי עולה במסלול השני המתייחס למצבים בהם יש מחלוקות בין בעלי הזכויות השותפים המקרקעין.

למשל, כאשר אחד מעוניין למכור ואילו האחר מתנגד, או כאשר השותפים לא מסכימים לגבי ערך הנכס ומחיר המכירה. במקרה של היעדר הסכמה בין השותפים תתבצע פנייה לבית המשפט, אשר יורה על פירוק השיתוף בצו שיינתן על ידו. בהתאם להוראות החוק, באם המקרקעין מאפשרים זאת, בית המשפט יפעל ל"חלוקה בעין" – כפי שפירטנו לעיל. אולם, אם קשה לחלק את המקרקעין בעין או במקרה שבו חלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים, יורה בית המשפט על פירוק השיתוף באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים.

 

האם תמיד תתקבל תביעה בגין פירוק שיתוף?

 

ככלל, לא מחייבים אדם להישאר בשותפות במקרקעין שאינו מעוניין בה. יחד עם זאת, יש חריגים מסוימים, וביהמ"ש בייחוד בוחן את עקרון תום הלב ואת האיסור על שימוש לרעה בזכות משפטית.

כאשר לדוגמא, שותף במקרקעין מעוניין לנשל את שותפו מנכסיו במחיר הפסד באמצעות נקיטת הליכים משפטיים, הדבר עשוי להעיד על חוסר תום לב, ויכול לשלול מאותו שותף את זכות הפירוק בכלל או את אופן הפירוק שביקש.

 

כמו כן, ביהמ"ש לא יקבל תביעה לפירוק שיתוף אם יוכח, כי ישנו הסכם בר תוקף השולל או מגביל אפשרות לפירוק שיתוף במקרקעין. יחד עם זאת, בהתאם להוראות סעיף 37 (ב) לחוק, אם ההסכם בין השותפים במקרקעין מגביל את אפשרות פירוק השיתוף לתקופה העולה על 3 שנים, בית המשפט יהא רשאי להורות על פירוק השיתוף בתום התקופה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.

 

לבסוף, אם מדובר בנכס שקיימת לגביו עדיפות לבעלות משותפת (שביל גישה לשני נכסים לדוגמא) ייתכן, כי לא תתקבל לגביו תביעה לפירוק. 

​