מאמרים

"חכירה" ו-"בעלות" במקרקעין ומה שביניהם

המושג "בעלות" מתייחס לזכות משפטית בנכס, המקנה לבעל הזכות את הכוח המשפטי לעשות בנכס כל שירצה, בכפוף למגבלות שנקבעו בחוק או בחוזה. זכות הבעלות טומנת בחובה את כלל הזכויות שניתן להקנות בנכס, ובכללן: חזקה, שימוש, שינוי או עיבוד הנכס, השמדתו והקניית הזכויות בנכס לאחרים.

נהוג להגדיר את זכות הבעלות כזכות לעשות בנכס כל דבר כמפורט לעיל וכן בתור הזכות להרחיק ידם של אחרים מהנכס. 

 

לעומת זאת, המושג "חכירה" מתייחס לסוג אחר של זכות משפטית בנכס. חכירה היא למעשה שכירות, כאשר השימוש במונח "חכירה" מתייחס לשכירות לתקופה ארוכה (למעלה מחמש שנים). הסכם שכירות במקרקעין לתקופה ארוכה מ-25 שנים מכונה "חכירה לדורות". מבחינה מהותית, זכות החכירה הופכת לעיתים דומה יותר לזכות הבעלות - אך היא אינה מגיעה לאותה דרגה מבחינת היקף הזכויות הטמונות בה. 

 

כך לדוגמא, חכירה בדרך כלל איננה מעניקה לבעל הזכות את הזכות להשמיד את הנכס ולעיתים רבות היא גם אינה מעניקה את הזכות להעברת הזכויות בנכס, או שהעברת זכויות כאמור תהא כפופה לאישור הבעלים. במושג החכירה נתקלים רבות בהקשר של קרקעות שהן בבעלות רשות מקרקעי ישראל ("הרשות") המוחכרות לאזרחי המדינה בהתאם לתנאי הרשות. 

 

עם קום המדינה החל דיון על מעמדן של קרקעות שנקנו במסגרות שונות בידי קרנות של יהודים מהעולם, ובראשן הקרן הקיימת לישראל. בדיון זה הוחלט על הקמת "מינהל מקרקעי ישראל" (היום – "רשות מקרקעי ישראל"). אז הוחלט, שהקרקעות בבעלות הרשות לא יימכרו לצמיתות אלא יוחכרו לתקופות ארוכות, כגון - חמישים שנה. במשך השנים הרשות ואגף ההתיישבות בסוכנות היהודית בנו על האדמות שבבעלות הרשות יישובים ונכסים שונים. ברבות השנים החליטה הרשות על העברת הבעלות בחלקים נרחבים של הקרקעות הנתונות לחכירה מידי הרשות לידי החוכרים ומאז חוכרים רבים זכו להפוך לבעלים פרטיים בנכסיהם.

 

להבחנה בין חכירה לבעלות ישנה חשיבות גם במישור הפרקטי הנוגע לניהול ופעולות בנכס. כך למשל, הרשות עשויה להתנות את עצם מתן זכות החכירה בביצוע פעולות פיתוח ובנייה על הקרקע או בתשלום דמי פיתוח או דמי חכירה. זאת, בשונה מפעולה המתבצעת בנכס הרשום כזכות בעלות בלשכת רישום המקרקעין, שם בעל הזכות רשאי להעביר את הזכויות לצדדים שלישיים כרצונו והוא אינו מחויב בקבלת הסכמה מקדימה כלשהי, למעט במקרים בהם נרשמה הערה מגבילה כלשהי על הנכס לטובת צד שלישי (כגון – משכנתא או הערת אזהרה).

©2020 by Ephrat Chinitz, Adv  |  Site Design: Studio Tiltan

  • Grey Twitter Icon
  • אפרת חיניץ משרד עורכי דין
  • Grey Google+ Icon