מאמרים

אם אתם מעורבים בפרויקט פינוי בינוי עליכם לדעת מהו "תקן 21"? 

תקן 21 נקבע על ידי מועצת שמאי המקרקעין בשנת 2012. בבסיסו הובאו עקרונות לביצוע בדיקה שמאית של תוכניות לפרויקטים של פינוי בינוי. התקן נקבע על מנת לאזן בין האינטרסים של מוסדות התכנון, היזם ובעלי הדירות הקיימות. מטרת הבדיקה של שמאי המקרקעין העורך חוות דעת שמאית לפרויקט פינוי בינוי היא ראשית, לתת למוסדות התכנון וליזם את המידע לגבי היקף הבינוי הנדרש להיתכנות כלכלית של הפרויקט, ושנית, להביא לאיזון בין הגורמים השונים כדי שהפרויקט יוכל להתממש.

​

מה קובע תקן 21?

ישנם שלושה מרכיבים עיקריים מהם מורכב התקן:

1- בדיקה שמאית כלכלית: הבדיקה נועדה לבחון האם כמות היחידות החדשות שייבנו וזכויות הבנייה הכלולות בתכנית המוצעת לפינוי בינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה. כאמור, הבדיקה נועדה לתת את המידע בדבר היתכנות כלכלית של העסקה.

2- בדיקת כדאיות לבעלי הדירות: בדיקה זו נועדה לבחון האם העסקה כדאית לבעלי הדירות. מעבר לכך, הבדיקה נועדה לבחון האם חלוקת הרווח בין בעלי הדירות לבין היזם הינה סבירה. מבחינת בעלי הדירות, מוצע כי יקבלו דירה חדשה גדולה ב-25 מ"ר מגודלה של הדירה הקיימת בתוספת מרפסת וחנייה לפי התקן, ולצד זאת לא יישאו בהוצאות כלשהן בתקופת הבנייה.

מבחינת היזם, מוצע כי רווח יזמי סביר יעמוד על 25%-30% מסך עלויות היזם הצפויות בפרויקט. אם כן, במסגרת הבדיקה על השמאי לקבוע את הרווח של היזם ממספר יחידות הדיור והיקף זכויות הבנייה בתכנית. 

3- שומה לדייר סרבן: בדיקה זו נדרשת על מנת לבחון אם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם, והאם העסקה שהוצעה לדייר הסרבן היא כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של דירתו. כלומר, מטרת הבדיקה היא לבחון אם אכן הדייר הסרבן קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו, ביחס לשאר בעלי הדירות.

 

כיצד ממנים שמאי פינוי בינוי לעריכת חוות דעת לפי תקן 21?

השמאי ממונה בהתאם לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) תשס"ו-2006. יש לבחור את השמאי מתוך רשימה של שמאים שמשרד הבינוי והשיכון מעמיד לטובת בעלי הדירות וזאת לאחר ביצוע פניה למשרד השיכון בבקשה למינוי שמאי פינוי בינוי. השמאי מחויב להצהיר בשומתו, כי אינו מצוי בניגוד עניינים וכי אינו מקורב ליזם.

 

לסיכום, מינוי שמאי פינוי בינוי היא זכות העומדת לרשות בעלי הדירות וחשוב לנצלה על מנת להעריך את כדאיות ביצוע העסקה.