מאמרים

מהי "תכנית כוללנית"

מהי "תכנית כוללנית"?

אחד המושגים "החמים" והמדוברים לאחרונה בעולם הנדל"ן ותכנון ובניה הינו המושג של "תכנית כוללנית". תכנית תא/5000, תכנית כוללנית אשר אושרה בתל אביב, תרמה, ללא ספק, לעליית המושג לכותרות.

 

"תכנית כוללנית" היא תכנית המשקפת חזון כללי לעיר, צופה פני עתיד שנים קדימה וקובעת איך העיר צריכה להתפתח, את אופי הבינוי, את יעודי הקרקע והתשתיות. ס' 62 א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 קובע, כי תכנית מפורטת שתואמת תכנית מחוזית כוללנית, יכולה להיות מאושרת על ידי ועדה מקומית. כלומר, התכנית הכוללנית היא מאגר ידע הכולל עקרונות וקווים מנחים עבור הוועדות המקומיות לאשר מכוחה תכניות מפורטות וקובעת את הסמכויות של הועדה המקומית.

 

חשוב לציין, כי תכנית כוללנית איננה מעניקה זכויות לבעל קרקע, איננה מבטלת תכניות תקפות והמצב התכנוני העכשווי לא משתנה. סיבה אחת לכך, היא שהתכנית הכוללנית מעניקה סמכות לוועדה המקומית לאשר תכניות חדשות מכוחה. סיבה שנייה לכך היא כלכלית ובתוך כך למנוע תביעות של ירידת ערך לאור אישורה.

 

אם כן, התכנית מתווה מדיניות כללית אך מאחר ואינה מפורטת אלא עוסקת בקווי תכנון כלליים התכנית אינה יכולה לאפשר הוצאת היתרי בניה מכוחה.

 

כיצד נראית "תכנית כוללנית"?

תכנית כוללנית כוללת תקנון המפרט את ההנחיות השונות שמתאימות לאזורים שונים בתחום התכנית ובנוסף שורה של נספחים שהם חלק בלתי נפרד מהתכנית. בתוך כך:

1. נספח אזורי תכנון- העיר תל אביב למשל מחולקת בהתאם לתכנית תא/5000 ל-9 אזורי תכנון.

2. נספח עיצוב עירוני- הקובע, בין היתר, מספר קומות המותר לבנייה לפי מדרגות.

3. תשריט אזורי ייעוד- קובע אזורי ייעוד בתחום התכנית כגון עבור מגורים ותעסוקה.

 

היטל השבחה מתוקף תכניות כוללניות

בתכנית כוללנית אי הודאות גוברת על הודאות. כאמור, התכנית לא קובעת תוך כמה זמן על הועדה המקומית לאשר תכניות מפורטות, וישנם מקרים בהם יכול לקחת שנים רבות לאשר תכנית מפורטת. וממילא, לא ניתן להוציא היתרי בניה מכוחה, על כן, היטל השבחה אינו חל ואינו נגבה מכוחן של תכניות כוללניות והוא יחושב  מהמועד שבו התכנית המפורטת תאושר.

 

האמור לעיל אף נקבע בחקיקה, כאשר ב- 2018 הכנסת אישרה את תיקון 126 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965. התיקון עיגן בחוק את הקביעה שלא תהיה חבות בהיטל השבחה מכוח תכנית כוללנית והמשמעות היא, שהיטל ההשבחה נדחה וייגבה בעתיד במועד אישור התכנית המפורטת, כאשר היא תאושר.

לכן, קונים הרוכשים היום דירה בעיר שחלה עליה תכנית כוללנית צריכים לשים לב להסדר שייקבע בינם לבין המוכרים בהסכם המכר ביחס לנשיאה בחבות בהיטל השבחה עתידי שייגבה מכוח תכנית מפורטת שתאושר בעתיד. 

©2020 by Ephrat Chinitz, Adv  |  Site Design: Studio Tiltan

  • Grey Twitter Icon
  • אפרת חיניץ משרד עורכי דין
  • Grey Google+ Icon