מאמרים

חשבון נאמנות בהסכם מכר נכס נדל"ן

מה מטרת פתיחת חשבון הנאמנות?

 

בעת ביצוע עסקת מכר של נכס נדל"ן, הן הקונים והן המוכרים חשופים למיסוי מסוגים שונים בגין חתימת העסקה. נכון למצב המיסויי בארץ כיום, הקונים מצידם חשופים לחיוב במס רכישה ואילו המוכרים לחיוב במס שבח והיטל השבחה. על כן, לפני שעסקת המכר יוצאת לפועל נהוג לעשות תחשיב (נקרא בלשון המקצועית "סימולציה" ו-"שומה עצמית") וזאת על מנת לקבל הערכה מראש של הסכום הצפוי שיש לשים בצד בעסקה לצורכי מיסוי וקבלת כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות מהמוכרים לקונים (להלן: "הסכום לצרכי מס"). עורכי הדין של הצדדים יערכו את הסימולציה / שומה עצמית ובמקרים יוצאי דופן בהם החישובים מורכבים, מסיבות שונות הקשורות בסוג הנכס או במאפייני המוכרים, משתמשים לעיתים בסיוע מצד רואה חשבון. לאחר ביצוע הסימולציה, ניתן לקבוע בצורה יותר מדויקת את הסכום  לצרכי מיסוי ונהוג לקבוע בהסכם המכר, כי אם טרם הומצאו כל אישורי המיסים במועד תשלום מלוא התמורה, הסכום לצרכי מס יופקד  בחשבון נאמנות של עורכת הדין של המוכרים עד לקבלת כלל אישורי המיסוי.   

 

מדוע הסכום מופקד בחשבון נאמנות?

 

כפי שצוין מעלה, הסכום המופקד בחשבון מהווה שיקוף של הסימולציה של המיסוי הצפוי על העסקה. הסכום נשאר אצל עורכת הדין של המוכרים כדי שבמקרה שקיים חוב יהיה מאיפה לשלם אותו וניתן יהיה לקבל את אישורי המיסים לצורך העברת הזכויות. מעבר לכך, הסכום מהווה בטוחה עבור הקונה שהנכס יירשם על שמו בעת קבלת האישורים הנדרשים. כדי לשמור על האינטרסים של שני הצדדים, הקונה מחד מודע לכך שיש סכום כסף בצד שנועד להבטיח שהמוכר ידאג לתשלום המיסוי הדרוש להשלמת העסקה, והמוכר מאידך יכול להיות סמוך ובטוח שהקונה העביר את מלוא סכום העסקה. ניתן לומר שזה יוצר תמריץ לסיים את העסקה מאחר והמוכר מעוניין בקבלת יתרת התמורה על עסקת המכר המופקדת בחשבון הנאמנות. על מנת להבטיח את בטחון הסכום לצרכי מס, הוא מופקד בחשבון בנק ולרוב נקבע, כי כל השקעה של הסכום המופקד על ידי הנאמן תהא השקעה סולידית בלבד שאיננה מסכנת את הסכום המופקד.

 

כיצד מתבצע חישוב הסכום שיופקד בחשבון הנאמנות?

 

כאמור, לפני ביצוע העסקה וחתימת חוזה המכר עורכי הדין של הצדדים עורכים את הסימולציות של הסכום לצרכי מס. בנוסף לסכום זה, ובהתאם למאפייני הנכס, לעיתים עלול להילקח בחשבון סכום נוסף בגין חשיפה לקנסות מנהליים פוטנציאליים או חובות אחרים של המוכרים  אותם המוכר עשוי להידרש, בנסיבות מסוימות, לשלם לרשות המקומית.  ככלל, הסכום לצרכי מס שיופקד בחשבון הנאמנות משקף בעיקרו את סכום המיסוי הצפוי על העסקה בתוספת נטלים נוספים שעלולים לחול לאור ביצוע העסקה.

 

לסיום, בעת קבלת כלל אישורי המיסים הנדרשים להעברת הזכויות בנכס הנדל"ן מהמוכרים לקונים, חשבון הנאמנות נסגר. פתיחת חשבון נאמנות מהותית לקיום עסקת מכר בצורה בטיחותית . כיום, לאור הקשחת הרגולציה ופיקוח רב מצד הבנקים על קיומם של העברת כספים, פתיחת חשבון נאמנות עלולה להיות כרוכה בלא מעט טופסולוגיה ולקחת זמן.

©2020 by Ephrat Chinitz, Adv  |  Site Design: Studio Tiltan

  • Grey Twitter Icon
  • אפרת חיניץ משרד עורכי דין
  • Grey Google+ Icon