מאמרים

הכירו את "בטוחות חוק מכר" - בטוחות לקונה מקבלן בעת

רכישת דירה חדשה 

המקור החקיקתי לקבלת בטוחות מהיזם ברכישת דירה

בניגוד לעסקת רכישת דירה יד שנייה אשר תנאי התשלום והבטחת כספי הקונה בה מוסדרים בחוזה המכר בהתאם למו"מ בין הצדדים והפרקטיקות המקובלות בין עורכי דין במקרקעין, הרי שבעסקת רכישת דירה חדשה מקבלן החוק קובע ומסדיר רשימת בטוחות ברורות העומדות לרשות הקונה בעת רכישת דירה ישירות מהקבלן. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (להלן: "החוק") קובע, כי קבלן לא יקבל מעל ל7% ממחיר הדירה, אלא אם כן הבטיח את כספי הרוכש באחת מחמשת הדרכים המצוינות בחוק (להלן: "הבטוחות").

מהם חמשת סוגי הבטוחות אשר במסגרתן ניתן להבטיח את כספי הרוכש?

1. הקבלן ימסור ערבות בנקאית לקונה להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה (למעט רכיב המע"מ המשולם על ידי הקונה בעסקה).

2. הקבלן יבטח את עצמו אצל חברת ביטוח (אשר מאושרת על ידי הממונה על שוק ההון, וגם כאן סכום הפוליסה אינו כולל את רכיב המע"מ המשולם על ידי הקונה בעסקה).

3. הקבלן ישעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע המשקף את הדירה (או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית) במשכנתה מדרגה ראשונה לטובת הקונה.  

4. הקבלן ירשום על הדירה או חלק יחסי מהקרקע המשקף את הדירה הערת אזהרה לטובת הקונה ובלבד שלא רשומים על הדירה או החלק היחסי מהקרקע שעבודים או הערות הגוברים על ההערה.

5. הקבלן יעביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה כאשר הדירה נקייה מכל שעבוד או זכות לטובת צד שלישי אחר.

?מה משמעות הבטוחות

הבטוחות באות להגן על הקונים, ולוודא שהכסף שהקונים השקיעו בדירה יבוטח ולא יאבד. כך למשל, במקרה של בטוחה מסוג ערבות בנקאית אשר נועדה למקרים בהם הקבלן לא עומד בהתחייבויותיו ואיננו מעביר את הזכויות בדירה בהתאם למה שסוכם בחוזה. בתוך כך, הבטוחות נועדו למקרים בהם מוטלים עיקולים על הדירה או המקרקעין עליה היא נבנית, מקרים בהם נפתחים הליכי חדלות פירעון או נסיבות בהן קיימת מניעה מוחלטת למסור את הדירה לקונים.

 

הבטוחות נועדו להבטיח שהקונה לא יישאר ללא כלום בידיו ומבטיחות שהקונים יוכלו לקבל את כספם חזרה (ללא רכיב המע"מ ששולם על העסקה), או להישאר עם זכויות קנייניות בקרקע או בדירה במצבים בהם הקבלן נקלע למצוקה.

 

בנוסף, על קבלן המוכר דירה חלה החובה למסור לקונים הודעה בכתב במועד חתימת חוזה המכר בדבר זכותו לקבלת הבטוחות על פי החוק.

מה קורה כאשר הקבלן אינו מספק את הבטוחות?

במקרים בהם הקבלן לא מספק את הבטוחות באחת הדרכים שצוינו, הרוכש רשאי להגיש תלונה ל -"ממונה על חוק המכר" אשר מונה על פי החוק לאכוף את הוראותיו, לנהל מאגר של הדירות החדשות שנמכרו ולתת מענה לפניות הציבור בנושא קבלנים מפרי חוק, לרבות הטלת סנקציות כספיות.

 

לסיום, מאחר ורכישת דירה כרוכה בהשקעה כספית משמעותית ביותר חשוב לשים לב, כי בעת רכישת דירה חדשה מקבלן אתם מקבלים מהקבלן את אחת הבטוחות הקבועות בחוק. 

©2020 by Ephrat Chinitz, Adv  |  Site Design: Studio Tiltan

  • Grey Twitter Icon
  • אפרת חיניץ משרד עורכי דין
  • Grey Google+ Icon