מאמרים

מהם מקורות החקיקה להתחדשות עירונית?

מהם מקורות החקיקה להתחדשות עירונית?

חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו- 2006 ("חוק פינוי בינוי") מהווה את אחד משני המקורות החקיקתיים המרכזיים למיזמי בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית בישראל. המקור החקיקתי הנוסף, הינו "תמ"א 38" – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, מספר 38, אשר חוקקה בשנת 2005. באמצעות שני החוקים הנ"ל ניתן לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית ואכן, בשנים האחרונות ניתן להבחין בפריחה בתחום בערים המרכזיות.

​

מה ההבדל בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38?

חוק פינוי בינוי מתמקד בסוג אחד של פרויקט התחדשות עירונית והוא הסוג של הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש תחתיו ובמקרים מסוימים, גם בסדר הפוך - בניית מבנה חדש שלא היה קיים קודם לכן, העברת הדיירים שחותמים על הסכם הפינוי בינוי למבנה החדש שנבנה ולאחר מכן, הריסת המבנה הקיים בו התגוררו הדיירים ובניית מבנה חדש במקומו שהדירות בו יימכרו לדיירים חדשים. לעומת זאת, בתמ"א 38 ישנם שני סוגים של פרויקטים שניתן לבצע – הסוג הראשון דומה לסוג של פינוי בינוי לפי חוק פינוי בינוי, דהיינו – הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש תחתיו והסוג השני הינו עיבוי וחיזוק המבנה הקיים (ללא הריסתו).

​

פעמים רבות מכנים בלשון עממית פרויקטים של הריסה ובניה לפי תמ"א 38 בשם "פינוי בינוי", אך חשוב לשים לב, כי מדובר בפרויקט היונק את חיותו מהתמ"א ולא מחוק פינוי בינוי.

​

אך בין אם מדובר בפרויקט התחדשות עירונית לפי חוק פינוי בינוי ובין אם מדובר בפרויקט לפי תמ"א 38 – נדרשת הסכמת בעלי הדירות, באחוזים משתנים לפי סוג הפרויקט, לביצועו והוצאתו אל הפועל של הפרויקט. הסכמת בעלי הדירות ושיתוף הפעולה עימם הינו נדבך מרכזי, אם לא הנדבך הכי חשוב, בתהליך.

​

ואכן, תיקון מספר 6 לחוק פינוי בינוי מפנה את הזרקור למעמדו של הדייר בפרויקטים של פינוי בינוי וקובע הוראות בדבר התנהלות היזם מול הדייר במטרה לשפר את מעמדו של הדייר מול היזם. התיקון מסייע בהתמודדות עם דיירים קשישים ועם דיירים סרבנים ככלל ובתוך כך קובע שלושה תיקונים מרכזיים: החובה לקיים כינוס של הדיירים, החובות של היזם החלות כלפי דיירים קשישים, ופנייה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית.

 

מה קובע התיקון לחוק?

ראשית, התיקון לחוק קובע, כי לפני החתימה על עסקת פינוי ובינוי חלה חובה על היזם לערוך כינוס של בעלי הדירות בבית המשותף או לחילופין, להשתתף בכינוס מסוג זה. על היזם להסביר לדיירים את מהות העסקה, ולהעביר לידיהם שבועיים לפחות לפני חתימת החוזה מסמך עם עיקרי ההצעה המפרט את התמורה המוצעת על ידו ואת הבטוחות שיעמדו לטובת הדיירים. התיקון לחוק אפילו קובע את חשיבות ההיכרות המשותפת שבין היזם לבין בעלי הדירות. כמו כן, לאחר החתימה על החוזה על ידי הבעלים הראשון על היזם למסור הודעה על כך לכל בעלי הדירות וכן להעביר לבעלי הדירות שחתמו עותק ממסמכי העסקה. במידה ונחתמה עסקה לפני עריכת כינוס עם בעלי הדירות כאמור ו/או לפני שמסר היזם את מסמך עיקרי ההצעה מטעמו וכל עוד לא חתמו על עסקאות 40% מבעלי הדירות בבית המשותף - יוכלו בעלי הדירות בהחלטת הרוב לבטל את העסקה באמצעות הודעה בכתב ליזם.

 

שנית, באשר להתמודדות עם סירובם של בעלי דירות קשישים נקבע, כי "קשיש" הינו בעל דירה אשר במועד חתימת עסקת הפינוי בינוי על ידי הדייר הראשון בבית המשותף מלאו לו 75 שנים והוא מתגורר בדירה באותו הבית המשותף שבו יבוצע הפרויקט משך שנתיים לפחות קודם לכן. התיקון קובע, כי סירובו של בעל דירה קשיש לעסקת פינוי בינוי לא תיחשב בלתי סבירה אם היזם לא הציע לאותו הקשיש את אחת מבין החלופות המפורטות בתיקון והכוללות - מעבר לבית אבות בתוספת תשלומי איזון, רכישת דירה חלופית בשווי דירת התמורה שהקשיש אמור לקבל בעסקת הפינוי בינוי ואשר תימסר לקשיש עד לתחילת עבודות הפינוי בינוי, או קבלת סכום כסף הדומה לשווי הדירה העתידית לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש.

 

שלישית, התיקון מעניק סמכות לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית אשר מונה לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו – 2016, לקבוע את ביטולה של עסקת פינוי בינוי אם לפי שיקול דעתו בעל דירה מסוים חתם על מסמכי העסקה בשפה שהוא איננו מבין ובלי שהיזם דאג שתוכן עיקרי העסקה יוסברו לאותו בעל דירה בשפה המובנת לו.

 

עוד יצוין, כי התיקון קבע הוראה כללית, לפיה חוזה פינוי בינוי הכולל הוראה שנועדה לגרוע מזכויות הדייר לפי חוק פינוי בינוי ושאיננה לטובת בעל הדירה תהא בטלה.