מאמרים

מבוא

​

משרדנו מייצג תושבי חוץ רבים אשר ירשו דירות מגורים בישראל ולאחר רישום הזכויות בדירה על שמם מבצעים עסקה למכירת הדירה. אחת השאלות המרכזיות שעולות בעסקאות אלו, היא האפשרות של תושב החוץ לנצל במכירת הדירה את הפטור ממס שבח הקבוע בסעיף 49ב.(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק" ו- "פטור הירושה"). 

 

הוראות סעיף 49ב.(5) לחוק - פטור הירושה

 

הסעיף קובע, כי פטור הירושה יינתן ליורש אם, כלשון הסעיף -

 

"המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(א)   המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב)   לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג)    אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה."

 

התנאים הכלליים לניצול פטור הירושה

 

א. הדירה חייבת להיות "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק

 

לא כל דירה מזכה את המוכר היורש בפטור ממס השבח.

הדירה חייבת להיכנס להגדרה של "דירה מזכה", אשר קבועה בסעיף 49 (א) לחוק - 

 

""דירת מגורים מזכה" - דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:

(1)   ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;

(2)   ארבע השנים שקדמו למכירתה;"

 

נציין, כי ההגדרה של "דירת מגורים מזכה" בחוק כוללת גם התייחסות לסוגי שימושים בדירה כגון, שימוש כפעוטון או שימוש לצרכי דת, המאושרים גם הם כ"שימוש למגורים" לצורך חישוב תקופת הזכאות לפטור.

 

ב. חזקת התא המשפחתי לצורך בחינת הזכאות לפטור

 

כמו כן, בסעיף 49(ב) לחוק נקבע, כי מוכר ובן זוגו (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד) וילדיהם הקטינים - נחשבים כמוכר אחד (להלן: "חזקת התא המשפחתי"). משמע, בחינת קיומם של התנאים לפטור ממס שבח בעסקה אחת תיעשה ביחס לכל חברי התא המשפחתי של היורש.

 

תנאים ספציפיים לניצול פטור הירושה על ידי תושב חוץ

 

1. הדירה הנמכרת הייתה דירתו היחידה של המוריש לפני פטירתו

 

בנוסף לתנאי הכללי, כי דירת הירושה תהווה "דירת מגורים מזכה", ישנו תנאי נוסף, והוא שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוריש לפני פטירתו. כך, אם תושב החוץ ירש מספר דירות בישראל מאותו מוריש, תישלל זכאותו של המוכר לפטור ירושה.

 

2. אילו היה המוריש בחיים היה זכאי לפטור במס שבח בגין המכירה 

 

עוד קובע סעיף 49ב.(5), כי פטור הירושה יינתן רק אם המוריש עצמו, אילו היה בחיים בעת מכירת הדירה, היה זכאי לפטור ממס שבח. כלומר, כל התנאים הקבועים בחוק למתן פטור ממס שבח צריכים להתקיים לגבי המוריש, כאילו היה בחיים במועד מכירת הדירה. 

 

3. ליורש אין דירת מגורים בבעלותו במדינת התושבות

 

החוק קובע, כי גם אם מתקיימים כל התנאים שלעיל, הרי שרק תושב ישראל יהא זכאי לנצל את פטור הירושה. כך, תושב חוץ שירש דירת מגורים מזכה בישראל לא יהא זכאי לממש את פטור הירושה, עד שיוכיח לרשויות מיסוי מקרקעין, כי לא קיימת בבעלותו דירת מגורים במדינה בה הוא תושב. חשוב להבין, כי החוק קובע חזקה לפיה, כי כל עוד לא הוכח אחרת המוכר תושב החוץ נחשב כמי שיש לו דירת מגורים במקום תושבותו.

 

נוכח דרישה זו, רשויות מיסוי מקרקעין קבעו רשימת מסמכים אותן מוכר תושב חוץ יכול להמציא על מנת לבסס את טענתו, כי אין לו דירת מגורים במדינת תושבותו. מסמכים אלו כוללים, בין היתר - דוחות מס שנתיים ממדינת התושבות של היורש המעידים, כי אין ליורש הכנסות מדמי שכירות מנכסי נדל"ן במדינת תושבותו, חוזה שכירות המעיד על כך שהמוכר היורש מתגורר בעצמו בדירה שכורה וכן תצהיר מאומת כדין מטעם המוכר בו הוא מצהיר, כי אין בבעלותו דירת מגורים כלל, ועוד.

 

סיכום

​

לסיכום, רק עם התקיימות כל התנאים של סעיף פטור הירושה הקבוע בחוק, לצד עמידה בנטל הנוסף המוטל על יורש שהוא תושב חוץ להוכיח, כי אין בבעלותו דירת מגורים במדינת תושבותו, יהא זכאי המוכר היורש לנצל את פטור הירושה.

 

* האמור לעיל מהווה תמצית של הוראות החוק ולפיכך מומלץ להתייעץ עם עו"ד בנושא ניצול פטור ירושה במס שבח לפני ביצוע העסקה.