השלב הטרום חוזי - הבדיקה המיסויית

"מס שבח" הוא מס המוטל על ידי רשות המיסים במשרד האוצר באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין הפזורים בערים שונות בארץ והוא מהווה מס המוטל על הרווח של המוכר ממכירת הנכס, וזאת ביחס למחיר שבו רכש את הנכס.

​

לרוב, חישוב "מס השבח" מורכב יותר מחישוב "מס הרכישה" שכן קיימים משתנים רבים יותר הנכללים בחישוב "מס השבח". מכיוון שהחיוב של המוכר ב"מס השבח" עשוי להגיע לסכומים גבוהים מאוד, חשוב גם לכם, הרוכשים, לדעת מראש, לפני חתימת ההסכם, מהו המס הצפוי למוכרים במס שבח, וזאת בכדי לוודא שלמוכר יהיו די כספים לתשלום המס ולהבטחת "אישור מס שבח סופי" לו אתם זקוקים על מנת להשלים את רישום הזכויות בנכס, על שמכם, במרשם המתאים.

​

עורכת הדין של המוכרים או יועצי המס מטעמו, נדרשים להכין את תחשיב מס השבח הצפוי בגין העסקה בהתאם למסלול המתאים למוכרים, בין אם המוכרים זכאים לפטור בגין דירת מגורים מזכה, לחישוב מס שבח לינארי מוטב או לחיוב מלא במס שבח – כפי שנסביר להלן.

פטור מ"מס שבח"

ישנם מצבים בהם המוכרים יהיו זכאים לפטור מתשלום "מס השבח". עורכת הדין של המוכרים אמורה לדעת מראש, אם המוכרים שלה זכאים לפטור ויש לברר זאת.

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה

פטור מלא מתשלום "מס שבח", הנקרא גם "פטור לדירת מגורים מזכה", נקבע בסעיף 49 ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין יינתן בהתקיים התנאים הבאים -

• המוכרים מוכרים נכס שהוא "דירת מגורים", קרי- דירה אשר בנייתה הסתיימה ומשמשת למגורים או מיודעת למגורים לפי טיבה, ואיננה מהווה "מלאי עסקי" לעניין מס הכנסה.

• הדירה שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה - או - במשך 4/5 (ארבע חמישיות) מהתקופה שבגינה מחושב השבח.

• הדירה היא הדירה היחידה של המוכרים בישראל.​ יובהר, כי זכויות של מוכרים בדירה שאינן עולות על 1/3 מכלל הזכויות בדירה, או על מחצית בדירה שהתקבלה על ידי המוכרים בירושה, אינן מהוות בעלות ב"דירה נוספת".

• המוכרים הינם בעלי זכויות בדירה למשך 18 חודשים לפחות מהיום שבו הדירה הפכה ל"דירת מגורים".

• המוכרים לא מכרו בפטור ממס שבח דירת מגורים מזכה ב-18 החודשים שקדמו למכירת הדירה הנוכחית.

אך שימו לב! גם אם קיים פטור ב"מס שבח" על הדירה, עדיין יכול להיות חיוב ב"מס שבח"!

ראשית, הפטור המלא ממס שבח חל עד למכירת דירת מגורים בסך של 4,846,000 ש"ח ("סכום התקרה"), לכל היותר. במכירת דירה בשווי העולה על סכום התקרה ישולם מס שבח על ההפרש שבין סכום התקרה לבין מלוא שווי המכירה.

כמו כן, עשוי להיות מקרה בו מחיר הדירה מושפע מקיומן של "זכויות בניה נוספות" החלות על הדירה. למשל, מקרה שבו הנכס הנמכר הוא בית צמוד קרקע בן קומה אחת היושב על חלק קטן מה"חלקה" ואילו בהתאם ל"זכויות הבניה" החלות על החלקה ניתן להרחיב את הבית ולהוסיף לו קומות נוספות. במקרה כזה, מחיר המכירה של הבית ישקף את עצם קיומן של "זכויות הבניה" ויהא גבוה מהשווי האמתי של הבית, בלבד. כך, הבית עצמו עשוי לעמוד בתנאים לפטור ממס שבח, אך "זכויות הבניה" החלות על הבית יהיו חייבות ב"מס שבח".

​

בהקשר לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה חשוב להכיר גם את "חזקת דירת מגורים יחידה" הקבועה בסעיף 49ג לחוק. 

החזקה קובעת, כי לעניין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה;

​

(1) היא נרכשה כתחליף כתחליך לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה;

(2) היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה-1 בינואר 1997;

(3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא אינו עולה של שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה  - אינו עולה על מחצית;

(4) היא דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה התנאים לפיהם המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש, וכן, לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

​

פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה

​

סעיף 49 ב (5) לחוק קובע, כי פטור ממס שבח יחול גם במקרה שבו המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

​

(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג) אילו היה המוריש בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

דירת מגורים מזכה בחישוב לינארי

במקרה שבו המוכר לא זכאי ל"פטור דירת מגורים מזכה", המהווה למעשה פטור מלא מתשלום מס שבח עד לסכום התקרה, המוכר יוכל לבקש חיוב במס שבח לפי "דירת מגורים מזכה בחישוב לינארי". חישוב מס השבח במסלול הלינארי משמעותו חלוקה של תקופת הבעלות בה היה המוכר בעל הדירה לתקופות, ובגין כל אחת מהתקופות מייחסים אחוז מסוים לחישוב "מס השבח".

החישוב הלינארי חל על נכסים שהם דירות מגורים ואשר נרכשו לפני שנת 2014 והוא מעניק פטור ממס שבח ממועד רכישת הנכס ועד לשנת 2014, הטבה המפחיתה באופן משמעותי ביותר את גובה "מס השבח" בגין העסקה.

חיוב מלא במס שבח

​

במקרה שבו אינכם רוכשים דירת מגורים או שהמוכר אינו זכאי לפטור או הטבה כלשהי ב"מס שבח", יחול על העסקה חיוב מלא ב"מס שבח". החיוב המלא במס שבח עשוי להוות כ-25% משווי העסקה ולעיתים הוא עשוי להגיע עד לכ-50% משווי העסקה, ולכן חשוב מאוד לערוך באמצעות עוה"ד או יועצי המס של המוכרים בירור מעמיק בכדי להעריך את חשיפת המס של המוכרים. בעסקה.