השלב הטרום חוזי - הבדיקה הקניינית
הרציונל מאחורי ביצוע "הבדיקה הקניינית"
אחרי תהליך חיפוש קדחתני, או אם התמזל מזלכם אחרי תהליך פחות קדחתני, מצאתם את הנכס שחיפשתם. אולי זו דירה, אולי זה בית פרטי, אולי זה בכלל סטודיו לקרמיקה שתמיד חלמתם עליו, אבל בכל מקרה, זו התרגשות! אתם אוהבים את המיקום, מתחברים לשכונה, כבר יכולים לדמיין את עצמכם שותים קפה בבר הקפה שבפינת הרחוב או מטיילים להנאתכם עם הכלב בגינה הסמוכה.
אבל, כדי שתוכלו לרכוש את הנכס וליהנות מכל היתרונות האלו בראש שקט, אתם צריכים, לפני הכול, לנקוט בצעד הראשון בהליך רכישת נכס יד שניה, והוא – בדיקת הזכויות הקנייניות בנכס, או בז'רגון המשפטי - עריכת בדיקה קניינית. כלומר, בסיוע עו"ד מטעמכם תוכלו לפעול על מנת להבין מהו המצב המשפטי או "המצב הקנייני", של הזכויות בנכס.
אם נשווה את הליך רכישת הנכס למרוץ ספורטיבי, כמו הטור דה פרנס או ריצת מרתון, הרי שמבחינתכם, קו הסיום של תהליך רכישת נכס יד שנייה הוא רישום הזכויות בנכס על שמכם במרשם המתאים. בדומה לזכייה במדליה או בגביע המוכיחים לכל העולם שזכיתם במקום הראשון במרוץ, כך רישום הזכויות בנכס על שמכם במרשם המתאים יוכיח לכל העולם, כי הנכס שייך לכם ושאתם רשאים לנהוג בו מנהג בעלים לכל דבר ועניין.
צעד ראשון בבדיקה הקניינית - בדיקת רישום הזכויות בנכס
על מנת לערוך את הבדיקה הקניינית, יש לבדוק האם הזכויות המשפטיות של המוכר בנכס בכלל רשומות?
רישום זכויות משפטיות (קנייניות) בנכס נדל"ן יכול להתבצע באחד מהמרשמים הבאים:
-
לשכת רישום המקרקעין (ה"טאבו")
-
רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י"), או-
-
חברה משכנת
כל אחד מהמרשמים האלו יכול להיות "מרשם מתאים" עבור הזכויות בנכס – הדבר תלוי בהיסטוריה של הנכס, בזהות הבעלים של הקרקע עליה הנכס בנוי ובמהות הזכויות ("חכירה" או "בעלות").
עוה"ד מטעמכם יפעל/ תפעל לאיתור המרשם המתאים בהתאם למידע שיימסר לה על ידי המוכר / עוה"ד של המוכר או באמצעות איתור לפי גוש וחלקה של הנכס באתר הממשלתי - לחצו כאן לאיתור גוש חלקה.
לאחר איתור המרשם המתאים בו אמורות להיות רשומות הזכויות בנכס, יש להפיק או לקבל מאת המרשם הרלבנטי אסמכתא בכתב ובה פירוט בדבר שם בעלי הזכויות בנכס, מהות הזכויות ("חכירה" או "בעלות"), והאם ישנן שעבודים מגבילים או הערות כלשהן על הנכס.
במידה ועולה מהמרשם, כי הזכויות בנכס אכן רשומות על שם המוכר קיימת הוכחה שיש למוכר קשר משפטי ייחודי לנכס.
תמרור אזהרה!
במקרה שבו הזכויות בנכס אינן רשומות על שם המוכר יש לברר היטב מדוע. ייתכנו לכך סיבות שונות, חלקן קלות יותר להתמודדות מבחינת האפשרות להמשיך בתהליך הרכישה וחלקן מורכבות יותר ואף עשויות למנוע את העסקה. במקרים חריגים, ייתכן, כי המוכר איננו בעל זכויות בנכס כלל וכלל ובמקרה כאמור, לא ניתן לבצע את העסקה.
כאמור, הזכויות בנכס יכולות להיות רשומות במשרדי לשכות רישום והסדר מקרקעין - "הטאבו", הפזורים ברחבי הארץ. הטאבו מנהל את הרישום של בתים משותפים, נכסי מקרקעין שאינם מוסדרים והרשומים בפנקסי הזכויות וכן רישום של נכסים בבעלות רשות מקרקעי ישראל.
לחילופין, הזכויות בנכס יכולות להיות רשומות ברשות מקרקעי ישראל בלבד או בחברה משכנת. חברה משכנת יכולה להיות חברה יזמית המוכרת דירות ומנהלת את המרשם של הזכויות בדירות עד שהזכויות נרשמות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל והיא יכולה להיות גם אחת מחברות השיכון הממשלתיות – כגון, "עמידר" או "חלמיש".
במקרה שבו הזכויות בנכס רשומות בטאבו, תוכלו להפיק תדפיס המציג את אופן רישום הזכויות בנכס. מסמך זה נקרא "נסח טאבו". הגישה לפנקסי הרישום בטאבו קלה ונוחה, ניתן להוריד נסחי טאבו באופן מקוון מאתר התשלומים של משרד המשפטים ("נסח מקוון") - להפקת נסח טאבו מקוון לחץ כאן.
בכדי להוריד את הנסח המקוון, תידרשו להזין פרטי גוש ו-חלקה בשדות המתאימים, ואם מדובר בנכס (דירה) בבית משותף תידרשו להזין את מספר תת החלקה (מספר היחידה של הנכס בתוך הבית המשותף) או להזמין נסח מרוכז המפרט את נתוני כל היחידות בבית המשותף.
לעומת זאת, אם הזכויות בנכס רשומות בחברה משכנת, תוכלו להגיש לחברה באמצעות עוה"ד בקשה לקבלת "אישור זכויות" - מסמך בנוסח פרטני של החברה המשכנת המפרט את אופן רישום הזכויות בנכס.
ובמקרה של רישום הזכויות בנכס ברשות מקרקעי ישראל, תוכלו לפנות באופן מקוון ישירות למשרדי הרשות ולבקש שינפיקו עבורכם אישור זכויות של הנכס. בכדי לקבל את אישור הזכויות, תידרשו להציג יפוי כח מאת בעל הנכס, ולשם כך יפנה עוה"ד לעורך הדין של המוכר לקבלת יפוי הכח.
צעד שני בבדיקה הקניינית - בדיקת מהות הזכויות הנמכרות בנכס
עם קבלת העתק מנסח הטאבו או מאישור הזכויות ניתן יהיה לדעת האם הזכויות בנכס רשומות על שם המוכר וכן לזהות איזה סוג של זכות קניינית קיימת למוכר בנכס – "בעלות" או "חכירה".
המושג המשפטי של "בעלות" מתייחס לזכות משפטית בנכס, המקנה לבעלי הזכות את הכוח המשפטי לעשות בנכס כל שירצו, בכפוף למגבלות שנקבעו בחוק או בחוזה. זכות הבעלות טומנת בחובה את כלל הזכויות שניתן להקנות בנכס, ובכללן: חזקה, שימוש, שינוי או עיבוד הנכס, השמדתו והקניית הזכויות בנכס לאחרים. נהוג להגדיר את זכות הבעלות כזכות לעשות בנכס כל דבר כמפורט לעיל וכן בתור הזכות להרחיק ידם של אחרים מהנכס.
לעומת זאת, המושג המשפטי של "חכירה" מתייחס לסוג אחר של זכות קניינית בנכס. חכירה היא למעשה שכירות, כאשר השימוש במונח "חכירה" מתייחס לשכירות לתקופה ארוכה (למעלה מחמש שנים). הסכם שכירות במקרקעין לתקופה ארוכה מ-25 שנים מכונה "חכירה לדורות". מבחינה מהותית, זכות החכירה הופכת לעיתים דומה יותר לזכות הבעלות- אך היא אינה מגיעה לאותה דרגה מבחינת היקף הזכויות הטמונות בה.
אמנם, זכות הבעלות היא הזכות הקניינית המיטבית היות ואין לה בדרך כלל הגבלה מבחינת זמן ולבעלי הזכויות ניתנת הקשת הרחבה ביותר של פעולות בדירה. כאשר זכות החכירה לעומת זאת, היא זכות קניינית פחות מיטבית מכיוון שהיא מוגבלת בזמן, כפי שפירטנו מעלה.
אך גם אם מתברר, כי הזכויות בנכס (דירה) ששמתם עליו עין הן זכויות חכירה- אין המשמעות שלא כדאי לרכוש אותו. רוב הדירות בישראל הן דירות שהזכות הקניינית בהן היא מסוג חכירה, זאת משום שרוב הקרקעות במדינה הן בבעלות רשות מקרקעי ישראל, והרשות העניקה זכויות חכירה לבעלי זכויות בנכסים שנבנו על הקרקעות שלה.
נכסים שנמצאים בבית משותף
במקרה שבו הנכס הוא דירה בבניין מגורים אשר בו שתי יחידות לפחות והזכויות בדירה רשומות בטאבו כחלק מ"בית משותף" הרי שהדירה תוגדר כ"תת חלקה". כלומר, תוכלו לזהות את הדירה בנסח הטאבו לפי מספר שהדירה מקבלת בבית המשותף – זוהי תת חלקה. "הבית המשותף" עצמו יהא רשום על גבי חלקה מסוימת והחלקה הנ"ל היא חלק ממקבץ חלקות המקובצות יחד תחת אותו "גוש".
תחת הרישום של "תת החלקה" של הדירה תוכלו למצוא נתונים חשובים הנוגעים לזכויות בדירה, למשל - שטח הדירה, הקומה, קיומן של "הצמדות" והחלק היחסי של הדירה ב"רכוש המשותף".
ייתכנו גם מקרים בהם הנכס רשום במקרקעין שאינם רשומים באופן מוסדר כ- "בית משותף", אלא ב"מושע" – כלומר, לכל בעל זכויות במקרקעין יש חלק יחסי במקרקעין – ממש חלק מסוים ויחסי בכל גרגר וגרגר של המקרקעין.
במקרה כזה, ייתכן, כי בעלי הזכויות חתמו על "הסכם שיתוף" בכדי להסדיר ביניהם את החלוקה הפיזית של המקרקעין ואת הזכויות והחובות של כל בעל זכויות במקרקעין, על אף שהמקרקעין לא הוסדרו ברישום כ"בית משותף".
את הסכם השיתוף ניתן לרשום בטאבו, ומשנרשם הוא תקף כלפי כל צד שלישי עתידי שיחליף את מי מבין בעלי הזכויות. ככל והסכם השיתוף נרשם בטאבו, תוכלו לראות את דבר רישומו תחת הכותרת "הערות" הקיימת בנסח הטאבו.
חשוב לשים לב, כי לעומת תוקפו הסופי של נסח טאבו המהווה ראייה לתוכן הכלול בו, אישור זכויות, הן מהמנהל והן מחברות משכנות, כוללים פעמים רבות פסקה המסייגת את התוקף המלא של האישור וגורעת מסמכותו.
אם כך, לסיכום עד כה, עיון בנסח הטאבו או באישור הזכויות יעניקו לכם מידע בדבר מהות והיקף הזכויות שיש למוכר בנכס.
צעד שלישי בבדיקה הקניינית - בדיקת קיומם של שעבודים מגבילים
אחרי שקיבלתם תשובה לגבי מהות הזכויות בדירה, יש לבדוק האם רשום "שעבוד מגביל" כלשהו על הדירה?
"שעבוד מגביל" הוא נטל הקיים על הנכס או זכויות המוכר בנכס והוא רשום לטובת צד שלישי כלשהו.
כך למשל, "משכנתא" הרשומה על שם המוכרים לטובת בנק למשכנתאות הוא "שעבוד מגביל". דוגמאות נוספות ל"שעבוד מגביל" יכולות להיות "עיקול" הרשום לטובת נושה כלשהו של המוכרים, או "הערה" לטובת רשות המיסים בגין חוב של המוכרים לרשויות המס.
ייתכן גם מצב בו תגלו, כי המוכר של הנכס אותו אתם מעוניינים לקנות עדיין איננו רשום בעצמו כבעלים או כחוכר של הזכויות בנכס והוא בעל "הערת אזהרה", בלבד.
כלומר, "שעבוד מגביל" הכולל משכנתאות, עיקולים והערות מסוגים שונים החלים על הנכס, יכול להיות לטובת אדם פרטי או לטובת גורם ממשלתי ואפילו לטובת מוסד פרטי, כמו בנק.
תמרור אזהרה! אם גיליתם שקיים "שעבוד מגביל" על הדירה – מדובר בתמרור אזהרה. בלי מחיקת או קבלת הסכמת בעל או בעלת השעבוד המגביל מהמרשם בו מתנהל רישום הדירה, לא תוכלו להשלים את עסקת הרכישה ולרשום את הזכויות בדירה על שמכם. לכן, על עוה"ד מטעמכם לברר את פשר השעבוד המגביל ומהם התנאים, אם בכלל, להסרתו. רק אם קיימים תנאים הגיוניים וברי ביצוע להסרת השעבוד המגביל כחלק מהעסקה, ניתן להתקדם.
כך למשל, אם השעבוד המגביל הוא משכנתא הרשומה לטובת בנק שהעניק הלוואה למוכרים, העסקה תכלול לרוב תנאי לפיו המשכנתא תסולק ותימחק עם ביצוע תשלום חלק מהתמורה עבור הנכס למוכרים בכדי ל"נקות" את המרשם ולאפשר את רישום הזכויות על שמכם.
יכול להיות גם מקרה שבו עיון בנסח הטאבו או באישור הזכויות יעלה, כי המוכר איננו רשום כלל כבעל זכויות בנכס. אפשרות אחת למצב זה הוא שהמוכר הינו יורש של בעל הזכויות הרשום. אם זה המקרה, על המוכר יהיה לבצע "רישום הורשה" בטאבו ולהעביר את הזכויות על שמו לפי "צו קיום צוואה" או "צו ירושה" – מסמך רשמי המתקבל מהרשם לענייני ירושה ואשר על פי הטאבו יבצע את העברת הזכויות מהמוריש, בעל הזכויות הרשום, ליורש, המוכר.
תמרור אזהרה! אם נתקלתם במוכר שצריך לבצע "רישום הורשה", חשוב לבדוק האם ברשותו כבר "צו קיום צוואה" או "צו ירושה" – זאת משום שהליך קבלת הצו אורך מספר חודשים ובמקרה שבו המוריש התגורר בחו"ל בעת מותו מדובר בהליך אפילו יותר ארוך העשוי להגיע לשנה ואף יותר!
תמרור אזהרה! במקרה שבו הזכויות בנכס אינן רשומות כלל על שם המוכר יש לנקוט במשנה זהירות ולוודא האם ניתן לבצע רישום זכויות על שם המוכר, כי אם אי אפשר – אין למוכר זכות משפטית למכור לכם את הדירה.