מהו "שטר משכנתא"

מהו שטר משכנתא?

כאשר לוקחים הלוואה לרכישת נכס נדל"ן ובין היתר, לרכישת דירה, ההלוואה מובטחת באמצעות "משכנתא" (שעבוד של הנכס להבטחת ההלוואה) ואחד השלבים הסופיים בלקיחת משכנתא הינו חתימה על "שטר משכנתא". שטר המשכנתא הוא מסמך משפטי הנמסר לחתימת הלווים לאחר חתימת "כתב ההתחייבות לרישום משכנתא" עליו דיברנו בחודש שעבר, והוא מהווה התחייבות מצד הרוכשים לשלם את התשלומים החודשיים המוסכמים להחזר ההלוואה. השטר קובע, כי היה והרוכשים לא יעמדו בהחזרים, הבנק רשאי למכור את הדירה ללא הסכמת הרוכשים על מנת לקבל את כספו חזרה. אם כן, שטר המשכנתא מהווה את הבסיס המשפטי לרשום את הבטוחה (השעבוד) עבור הבנק למשכנתאות, ובפועל שיעבוד הנכס לטובת הבנק עד לסיום החזרת כלל תשלומי המשכנתא על ידי הרוכשים/הלווים.

לאחר קבלת אישור מצד הבנק וחתימת נציגי הבנק על השטר, הרוכשים / הלווים חותמים על השטר בפני עו"ד ובעת ביצוע העברת הזכויות בדירה על שם הרוכשים רשם המקרקעין (הטאבו) רושם את המשכנתא לטובת הבנק למשכנתאות. הטאבו רושם הערה בפנקסי המקרקעין תחת הכותרת "משכנתאות", כי הדירה משועבדת לבנק. שלב זה, לאחר שלב רישום הערת אזהרה לטובת הבנק, מאפשרים את רישום הדירה על שם הרוכשים וקבלת הכספים מהבנק המלווה לרכישת הדירה.

כיצד נראה שטר משכנתא?

יש לציין, כי לכל בנק יש שטר משכנתא ייחודי, אך ככלל המבנה דומה יחסית. ראשית, יופיעו פרטי בעלי הנכס, ופרטי בעלי המשכנתא. כמו כן יופיעו פרטי הנכסים, מהות העסקה והחתימות של בעלי המשכנתא והממשכנים. שנית, יופיע אימות השטר על ידי עורך דין המהווה את הבנת מהות השטר על ידי הצדדים. דרישת האימות חלה הן על הממשכנים והן על בעלי המשכנתא. שלישית, יופיע אישור בחותמת של רשם המקרקעין (הטאבו).

מהם סוגי שטרות המשכנתא השונים?

1. רישום משכנתא: ניתן לומר כי סוג זה הוא הנפוץ ביותר. לאחר ההגעה להסדר החזר התשלומים החודשי מול הבנק, רישום כתב ההתחייבות לרישום משכנתא והערת אזהרה לטובת הבנק, יש לחתום על שטר משכנתא. לאחר שהבנק והרוכשים חותמים על השטר יש לקבל את חתימת רשם המקרקעין.

2. תיקון רישום: בעת החלפת נכס נדל"ן או במקרה של שינויים בתנאי ההלוואה או בזהות הלווים ובמקרים נוספים אחרים יש לבצע תיקון רישום באמצעות הפקת שטר משכנתא חדש בו הבנק מאשר את ביצוע העדכונים לתנאי המשכנתא.

3. ביטול רישום: בתום סיום תשלומי המשכנתא, הרוכשים זכאים לקבלת "שטר פדיון משכנתא". לאחר הגשת המסמך הנ"ל לרשם המקרקעין, ההערה בדבר קיומה של המשכנתא נמחקת והבנק אינו בעל זכויות בנכס יותר. מומלץ לבצע מעקב אחר הפקת שטר הפדיון מהבנק ומחיקת המשכנתא מספרי המקרקעין.

חשוב לקרוא לעומק את שטר המשכנתא. במידה והרוכשים לא עומדים בהחזרי התשלומים הבנק רשאי לתפוס חזקה בדירה ולמכור אותה. השטר מפרט את החובות והסיכונים הכרוכים בלקיחת משכנתא ויש יתרון בהבנת התחייבויות אלו מבעוד מועד.