מהו "היטל השבחה"

מהו היטל השבחה?

המונח "היטל השבחה" מוסדר בתיקון מס' 18 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") הקובע, כי הועדה המקומית לתכנון ובניה היא בעלת סמכות בכל הנוגע לגביית "היטל השבחה", בתנאים ובדרכים שנקבעו בחוק. אם כך, אנו מבינים שמדובר במס שנגבה על ידי הרשות המקומית (לעומת מיסים הנגבים על ידי משרדי מיסוי מקרקעין).

מה הרציונאל שמאחורי גביית "היטל השבחה"?

הרציונאל מאחורי גביית היטל השבחה טמון בכך שאישור תכנית המעניקה זכויות בניה על ידי הועדה המקומית משביחה את שווי נכס הנדל"ן. במילים אחרות, המיסוי חל כתוצאה מ"ההנאה" של בעל הנכס מהשבחת שווי הנכס ומכאן השם "היטל השבחה".

מתי עשויה לקום חבות לתשלום היטל השבחה?

החוק קובע שלושה מקרים בהם עשויה לקום חבות בתשלום היטל השבחה כתוצאה מהחלטת ועדת תכנון בקשר לנכס מקרקעין:

1. אישור תכנית בנין עיר: תב"ע= תכנית בנין עיר. תכנית זו מאפשרת לדעת מה מותר לבנות ואילו פעולות ניתן לעשות בנכס. הועדה המקומית היא האחראית על מתן היתר לפעולות בנכס, וזו מבססת את קביעותיה בהתאם לתכנית התב"ע.

2. אישור הקלה: כאשר הועדה המקומית לתכנון ובניה מאשרת הקלות החורגות מתכנית בנין עיר באופן המיטיב עם שווי הנכס. כאמור, ישנם מקרים בהם יש הצדקה במתן הקלה וסטייה מהתב"ע.

3. אישור שימוש חורג: מקרים בהם ניתן היתר לשימוש בקרקע שחורג מהמטרה שהוגדרה לו בתכנית בנין עיר. גם כאן, האישור ניתן ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה ויש באישור כדי להגדיל את שווי הנכס.

קביעת גובה ההיטל

גובה ההיטל נקבע לפי מחצית מעליית השווי של המקרקעין שחל עקב האישור. השווי נקבע לפי היום שבו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. כדי לבדוק את עליית הערך של הדירה, הועדה המקומית שולחת שמאי מקרקעין מטעמה אשר תפקידו לבחון את עליית הערך של הדירה, ובהסתמך על כך את סכום התשלום להיטל. לאחר מכן, יעודכן בעל הנכס בסכום גובה ההיטל שעליו לשלם.

ערעור על גובה היטל ההשבחה

מרגע שהובאה לידיעת בעל הנכס גובה השומה, הוא יכול לערער לועדה המקומית בתוך 45 יום, ולהגיש בקשה לתיקון שומה. בעלי הנכס יכולים למנות שמאי מטעמם שיבדוק את גובה ההיטל, ואחר כך במידת הצורך ינהל את הערעור מול שמאי הועדה המקומית לתכנון ולבניה. בעת הגשת הערעור ניתן לכלול בקשה לשמאי מכריע, אשר תפקידו להכריע בין החלטת שמאי הועדה לבין החלטת שמאי בעל הנכס. הועדה המקומית נדרשת לבחון את הערעור ולהגיב בתוך 30 יום. לאחר תגובת הועדה, ייקבע דיון על ידי השמאי המכריע כדי לברר את המחלוקת. לאחר 60 יום השמאי המכריע ימסור את החלטתו לצדדים. באופן כללי, במידה והינכם בעלי הנכס מומלץ למנות שמאי מטעמכם שכן פעמים רבות ניתן להביא לירידת גובה השומה שנקבעה על ידי הועדה.

מועד התשלום

מועד התשלום מתבצע בעת "מימוש זכויות הבנייה". כך למשל אם התקבל אישור להרחבת הדירה בחדר נוסף, כתנאי לקבלת היתר הבניה, יש לשלם גם היטל השבחה. לחלופין, בעת מכירת הדירה, ככל וקיימות זכויות בניה לניצול ההנחה היא שהמכירה מגלמת בחובה את שווי הפוטנציאל התכנוני ועל כן יחול היטל השבחה.

לסיום, חשוב לדעת שסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק") מעניק פטור מהיטל השבחה לבניה עצמית של דירת מגורים בגודל של 140 מ"ר. כלומר, בעלי דירה שמעוניינים להרחיב את דירתם, שגודלה עד 140 מ"ר, יקבלו פטור מהיטל השבחה.